ให้คำปรึกษากฎหมายฟรีในพื้นที่ระนอง โทร 086-8639177
หมวดหมู่สินค้า: rtd72 ทนาย/ประกันตัว
14 เมษายน 2565
ผู้ชม 72 ผู้ชม
สำนักงานกฎหมาย รับว่าความคดีมรดก คดีที่ดิน คดีครอบครัว คดีกู้ยืม อุบัติเหตุรถชน คดีรถชน เรียกค่าสินไหม คดีแพ่ง คดีอาญา
ให้คำปรึกษากฎหมายฟรีในพื้นที่ระนอง
ปรึกษาคดีความระนอง
ปรึกษาคดีความระนอง
ทนายคดีกู้ยืมเงินระนอง
ทนายคดีพิพาทเกี่ยวกับมรดกระนอง
คดีผิดสัญญาต่าง ๆ คดีค้ำประกัน คดีละเมิดเรียกค่าเสียหาย คดีร้องขอจัดตั้งผู้จัดการมรดก คดีซื้อขาย คดีบังคับจำนอง คดีประกันภัย คดีฟ้องแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ คดีหุ้นส่วนบริษัท คดีครอบครัวระนอง คดีตัวแทนนายหน้า คดีที่ดินระนอง คดีฟ้องขับไล่
ปรึกษาทนายระนอง
บริการปรึกษากฎหมายระนอง
ทนายคดีพิพาทเกี่ยวกับมรดกระนอง
คดีผิดสัญญาต่าง ๆ คดีค้ำประกัน คดีละเมิดเรียกค่าเสียหาย คดีร้องขอจัดตั้งผู้จัดการมรดก คดีซื้อขาย คดีบังคับจำนอง คดีประกันภัย คดีฟ้องแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ คดีหุ้นส่วนบริษัท คดีครอบครัวระนอง คดีตัวแทนนายหน้า คดีที่ดินระนอง คดีฟ้องขับไล่
ปรึกษาทนายระนอง
บริการปรึกษากฎหมายระนอง
- รับปรึกษาปัญหาด้านกฎหมายระนอง รับว่าความทั่วราชอาณาจักร คดีแพ่ง คดีอาญา
- ปรึกษาคดีฟรี อุบัติเหตุรถชนระนอง ประกันภัย ค่าสินไหม คดีแพ่ง คดีอาญา เจรจากับเจ้าหนี้ เจรจาต่อรองหนี้
- รับปรึกษาปัญหาด้านกฎหมาย รับว่าความคดีมรดกระนอง คดีที่ดิน คดีครอบครัว คดีแรงงาน คดีเช็ค คดีกู้ยืม คดีเช่าซื้อ คดีล้มละลาย
- รับปรึกษาปัญหาด้านกฎหมาย รับว่าความคดีระนอง คดีลิขสิทธิ์สิทธิบัตร เอกเทศสัญญาต่างๆ รับสืบทรัพย์และบังคับคดี
- ปรึกษากฎหมายฟรี คุยกับทนายความระนอง ฟรี สายตรงทนายความ ปรึกษาทนายฟรี ปรึกษาคดีความ ปรึกษาคดีฟรี
รับปรึกษาปัญหาด้านกฎหมายระนอง
รับว่าความคดีแพ่ง คดีอาญาระนอง
ทนายระนอง ปรึกษาคดีฟรี อุบัติเหตุรถชน ประกันภัย ค่าสินไหม คดีแพ่ง คดีอาญา
รับว่าความเจรจากับเจ้าหนี้ เจรจาต่อรองหนี้ระนอง
รับว่าความคดีมรดก คดีที่ดินระนอง คดีครอบครัว คดีแรงงาน คดีเช็ค คดีกู้ยืม คดีเช่าซื้อ คดีล้มละลาย
รับว่าความคดี คดีลิขสิทธิ์สิทธิบัตร เอกเทศสัญญาต่างๆ รับสืบทรัพย์และบังคับคดีระนอง
เปรียบเทียบข้อดี-ข้อเสีย การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และนิติบุคคลอาคารชุด
"เปรียบเทียบข้อดี-ข้อเสีย การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และนิติบุคคลอาคารชุด โดยพิสิฐ ชูประสิทธิ์ นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้าน
ผมได้มีโอกาสแลกเปลี่ยนข้อคิดเห็นกับ "ประธานคณะทำงาน" ในฐานะฝ่ายรับผิดชอบงานจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" แห่งหนึ่งในประเด็นขั้นตอนการจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ตามความของกฎกระทรวงการจดทะเบียนจัดตั้ง และระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง พ.ศ. 2545 ว่าด้วยการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น ออกโดยอาศัยอำนาจ ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543
"ประธานคณะทำงาน" ออกปากเปรยกับผมว่าขั้นตอนการจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ภายใต้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2523 ในทางปฏิบัติกระทำด้วยความยากลำบาก ซึ่งอาจเป็นผลทำให้กระบวนการจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" โดยผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ไม่ประสบความสำเร็จเป็นไปด้วยโอกาสค่อนข้างสูง มีสาเหตุหลายประการ อาทิ
1. ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่สนใจรวมตัวกันจดทะเบียนจัดตั้ง ""นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร""
2. มติของการประชุมใหญ่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร จำเป็นต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนที่ดินจัดสรรแปลงย่อยทั้งหมด
3. มติของการประชุมใหญ่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร จำเป็นต้องเห็นชอบกับข้อบังคับ การเลือกตั้งตัวแทนสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ในฐานะ ""คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร"" ตามจำนวนกำหนดของข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และการแต่งตั้งตัวแทนยื่นคำขอจดทะเบียนจัดตั้ง ""นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร"" กับพนักงานเจ้าหน้าที่ ""กรมที่ดิน""
4. กรณีเป็นโครงการจัดสรรที่ดิน ตามประกาศคณะปฏิบัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไม่มีสิทธิรับเงินกองทุนบำรุงรักษาสาธารณูปโภค จำนวน 7% ของมูลค่าการก่อสร้างสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการ ได้รับอนุญาตจากผู้จัดสรรที่ดิน
5. ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการจัดสรรที่ดินตามประกาศคณะปฏิบัติ ฉบับที่ 286 ซึ่งซื้อกรรมสิทธิ์ในที่ดินจัดสรรกับผู้จัดสรรที่ดินมากกว่า 10 ปี รู้สึกชินชากับการอยู่อาศัยในโครงการจัดสรรที่ดินโดยไม่ต้องชำระเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ หรืออาจชำระบ้างแต่เป็นเงินจำนวนไม่มาก เพียงพอที่จะชำระค่าไฟฟ้าถนนและซอย รวมทั้งค่าจ้างพนักงานรักษาความปลอดภัยเพียงไม่กี่คน
ถ้าจดทะเบียนจัดตั้ง ""นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร"" ขึ้นมาตามกฎหมายแล้ว บุคคลเหล่านั้นมองว่า การไม่ชำระเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ""มีบทกำหนดโทษ"" ต่อสมาชิกผู้ค้างชำระทั้ง ค่าปรับ ชำระช้ากว่ากำหนด การถูกงดการให้บริการสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ ตลอดจนถูกอายัดโฉนดที่ดินจัดสรร โดยพนักงานเจ้าหน้าที่ ""กรมที่ดิน"" เป็นต้น
อยู่อาศัยในที่ดินจัดสรรแบบเดิมๆ ไม่จำเป็นต้องจ่ายหรืออาจจ่ายบ้าง ไม่จ่ายบ้างก็สามารถกระทำได้
ทั้งหมด ทั้ง 5 ข้อข้างต้นเป็นเสียงสะท้อนจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ในฐานะ ""ประธานคณะทำงาน"" ได้เปรยไว้กับผม
"ประธานคณะทำงาน" สอบถามกับผมว่า ทำไมโครงการจัดสรรที่ดินซึ่งได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินทั้งตามประกาศคณะปฏิบัติ ฉบับที่ 286 และพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2523 ไม่นำรูปแบบของการจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลอาคารชุด" ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาเป็นแนวทางการจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร"
ทั้งง่ายและสะดวกต่อทั้งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและผู้จัดสรรที่ดิน ทั้งนี้เนื่องจากไม่จำเป็นต้องดำเนินการตามกฎกระทรวงและระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง พ.ศ. 2545 แต่อย่างใด
โดยมอบหมายงานการจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ให้แก่ผู้จัดสรรที่ดินเป็นฝ่ายดำเนินการในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินจัดสรรและหรือสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแปลงแรกหรือรายแรก พร้อมทั้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายต่อไปหรือแปลงต่อไป ชำระเงินค่าบำรุงรักษา สาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ ให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
สำหรับที่ดินแปลงใดซึ่งผู้จัดสรรที่ดินยังไม่สามารถจำหน่ายหรือจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลภายนอกก็ให้ผู้จัดสรรที่ดิน ชำระค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ พร้อมเงินกองทุนให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไปก่อน แล้วค่อยเรียกเก็บเงินจำนวนดังกล่าวในภายหลังเมื่อผู้จัดสรรที่ดินได้ขายและจดทะเบียนโอนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรที่ดิน
ถามผมว่า แนวทางดังกล่าวนี้มี "ข้อดี" และ "ข้อเสีย" กับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและผู้จัดสรรที่ดินอย่างไรบ้าง
"ข้อดี" ที่เกิดต่อ "ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร" มีดังนี้
1. ไม่จำเป็นต้องประชุมผู้ซื้อที่ดินจัดสรร เพื่อขอมติที่ประชุมอนุมัติจดทะเบียนจัดตั้ง ""นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร"" ประหยัดเวลาและค่าใช้จ่าย
2. ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและ หรือสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งต้องจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงของตนเอง มีหน้าที่ชำระเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กับผู้จัดสรรที่ดินผ่านผู้จัดสรรที่ดินเพื่อนำเข้าฝากบัญชีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต่อไป
3. ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและ หรือสิ่งปลูกสร้าง จะได้รับเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะพร้อมเงินกองทุนจากผู้จัดสรรที่ดินกับแปลงที่ดินจัดสรรซึ่งยังไม่ได้ขายกรรมสิทธิ์หรือจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้บุคคลภายนอกเต็มจำนวน
4. ลดความเสี่ยงที่ผู้จัดสรรที่ดินปล่อยปละละเลยการบำรุงดูแลรักษาสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะของผู้จัดสรรที่ดินที่มีต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและ หรือสิ่งปลูกสร้างทั้งในปัจจุบันและอนาคต
5. โครงการจัดสรรที่ดินและนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร มีเงินกองทุนและค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะ อย่างพอเพียงในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ
6. กำหนดให้มี ""ผู้จัดการ"" ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโดยให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายแรกเป็นผู้อนุมัติ ""หนังสือปลอดหนี้"" การปลอดหนี้ค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะและกองทุนของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร รวมถึงผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายต่อไปซึ่งจะขายหรือจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินจัดสรรและ หรือสิ่งปลูกสร้างไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ""กรมที่ดิน""
7. กำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินจัดมีการประชุมผู้ซื้อที่ดินจัดสรรภายหลังครบกำหนด 6 เดือน นับตั้งแต่วันจดทะเบียนจัดตั้ง ""นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร"" กับพนักงานเจ้าหน้าที่ ""กรมที่ดิน"" ด้วยคะแนนเสียงซึ่งเป็น ""องค์ประชุม"" จำนวนไม่น้อยกว่าหนึ่งในสามของคะแนนเสียงหรือจำนวนที่ดินจัดสรรแปลงย่อยเพื่อพิจารณาเลือกตั้ง ""คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร"" แถลงงบรายรับและรายจ่ายการบริหารงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรและขออนุมัติการให้สัตยาบันในนิติกรรมและสัญญาในช่วงการบริหารงานที่ผ่านมา เป็นต้น
ส่วน "ข้อเสีย" ซึ่งจะเกิดต่อ "ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร" ผมเห็นว่า "ไม่มี" ถ้าจะมีผมเห็นมีข้อเดียว ได้แก่ การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรรและ หรือสิ่งปลูกสร้างกับผู้จัดสรรที่ดินแล้วไม่มีเงินชำระค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ และกองทุนให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรกับผู้จัดสรรที่ดิน ทางแก้ไขปัญหาข้างต้น ผู้จัดสรรที่ดินจำเป็นต้องไปติดตามเงินจำนวนดังกล่าวกับผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในภายหลังก็ได้
คราวนี้มาดู "ข้อดี" ของผู้จัดสรรที่ดินกันบ้าง
1. ผู้จัดสรรที่ดินไม่จำเป็นต้องมีหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ เนื่องจากเป็นอำนาจหน้าที่ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร โดยนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นฝ่ายดูแลรับผิดชอบแทนทั้งหมด
2. ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่จ่ายหรือชำระค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ และกองทุนเฉพาะแปลงที่ดินซึ่งยังไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้บุคคลภายนอกเท่านั้น
3. ผู้จัดสรรที่ดินไม่ต้องกังวล ปวดเศียรเวียนเกล้ากับการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น และการไม่จดทะเบียนรับโอนที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการโดยผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นในอนาคต
4. ภาระหน้าที่ความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะเป็นหน้าที่ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรดูแลเรื่องดังกล่าวแทน
5. หมดปัญหา หมดห่วงเรื่องการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ ให้เป็นสาธารณะประโยชน์ ประหยัดงบประมาณบริหารราชการแผ่นดินของประเทศ
สำหรับ "ข้อเสีย" ที่มีต่อผู้จัดสรรที่ดิน มีดังนี้
1. ต้องหาเงิน ควักกระเป๋าจ่ายค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะและกองทุนกับแปลงที่ดินซึ่งยังไม่สามารถจำหน่ายขายโอนกรรมสิทธิ์ ให้บุคคลภายนอกให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
2. ขาดความเชื่อมั่นว่า ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร (จำนวนแปลงย่อยมากและเป็นโครงการจัดสรรที่ดินขนาดใหญ่) จะบริหารสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะได้เป็นอย่างดีและมีประสิทธิภาพเท่าผู้จัดสรรที่ดิน
3. ไม่สามารถส่งตัวแทนของผู้จัดสรรที่ดิน เข้าไปดำรงตำแหน่ง ""คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร"" ในการบริหารสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ แต่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจำเป็นต้องให้สิทธิผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายอื่น สามารถตรวจสอบผลการบริหารและดำเนินงาน ตลอดจนบัญชีรายรับและรายจ่ายได้ตลอดเวลาและทุกโอกาสที่มีการร้องขอเป็นหนังสือมายังนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
4. ไม่สามารถดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งอันอาจเกิดผลประโยชน์ต่อการพัฒนาที่ดินจัดสรรในแผนผังโครงการ ซึ่งได้รับการจดทะเบียนจัดตั้ง ""นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร"" ต่อไปได้
ภายหลังจาก ""ประธานคณะทำงาน"" กับผมได้อภิปรายแลกเปลี่ยนความคิดเห็นเรื่องดังกล่าวข้างต้น
"ประธานคณะทำงาน" มีความเห็นสนับสนุนกับความคิดเห็นการจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ในลักษณะของการจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลอาคารชุด" เพราะมีข้อดีมากกว่าข้อเสีย
"ผู้จัดสรรที่ดิน" ในบริษัทจดทะเบียนตลาดหลักทรัพย์ส่วนใหญ่ตอบเช่นเดียวกับ "ประธานคณะทำงาน" แสดงความคิดเห็นสนับสนุนแนวความคิดเห็นของ "ประธานคณะทำงาน"
