ขายฝากบ้านเขตบางเขน โทร 095-8806760
หมวดหมู่สินค้า: rtd35 จำนองที่ดิน
28 มีนาคม 2565
ผู้ชม 118 ผู้ชม
รับขายฝากที่ดินเขตบางเขนดอกเบี้ยถูก เชื่อถือได้
ให้ราคาสูง ดอกเบี้ย 1-2% ต่อปี
ขายฝากบ้านเขตบางเขนที่ดิน บ้าน ทีนา สวน ให้ราคาสูง ดอกเบี้ยถูก อนุมัติจ่ายสด
จํานองที่ดินเขตบางเขน
ขายฝากเขตบางเขน
ขายฝากที่ดินเขตบางเขน
ขายฝากบ้านเขตบางเขน
สินเชื่อโฉนดที่ดินเขตบางเขน
จํานําโฉนดที่ดินเขตบางเขน
รับจำนองที่ดินเขตบางเขนรับขายฝากให้ราคายุติธรรม เคยสอบถามมาหลายที่แล้ว ยังไม่ถูกใจ ลองติดต่อปรึกษาเราได้ ต้องการนำเงินไปหมุนธุรกิจ หรือต้องรีบใช้เร่งด่วน ทางเรายินดีให้บริการ รับขายฝากที่ดินเขตบางเขนรับจำนองเขตบางเขนรับซื้อฝาก รีไฟแนนซ์ บ้านและที่ดิน จากนายทุนโดยตรง รับคอนโด ที่ดินเปล่า ทาว์เฮาส์ บ้านจัดสรร อพาร์เม้นท์ อสังหาริมทรัพย์ทุกชนิด
จํานําโฉนดที่ดินเขตบางเขนบไถ่ถอน บ้าน คอนโด ทาวเฮาส์ ตึกแถว และที่ดิน ลดต้น ลดดอก
ทำไมต้องทำจำนองขายฝากที่ดินเขตบางเขนกับเรา
1. นายทุนเขตบางเขนคุยง่าย พูดเพราะ สบายๆ ดูแลเหมือนเป็นคนในครอบครัว หากท่านเดือดร้อนมา อยากให้นึกถึงเรา
2. ทางเราไม่มีการเช็คประวัติทางการเงิน อนุมัติง่าย รวดเร็วทันใจ
3. ปลอดภัยหายห่วง เพราะเราทำสัญญาที่กรมที่ดินเท่านั้น เอกสารสัญญา ต้องผ่านการตรวจสอบจากเจ้าหน้าที่ และมีเจ้าหน้าที่จากกรมที่ดินเซ็นรับทราบการทำสัญญา
4. ไม่เอารัดเอาเปรียบ รายละเอียดทุกอย่าง ทุกขั้นตอน รวมถึงเงื่อนไขการจำนองขายฝาก จะมีการชี้แจงให้ทราบอย่างละเอียด ก่อนทำสัญญาทุกครั้ง
5. ไม่มีการเรียกรับเงิน หรือผลประโยชน์อย่างอื่นเพิ่มเติม นอกจากรายละเอียดที่ตกลงกัน
10 วิธีจำนองที่ดินถูกต้อง ไม่เสียเครดิต
1. การจำนองที่ดิน
การจำนองที่ดิน คือการที่บุคคลหนึ่ง (เรียกว่า ผู้จำนอง) นำที่ดินของตนไปจดทะเบียนไว้กับอีกบุคคลหนึ่ง (เรียกว่า ผู้รับจำนอง) เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ โดยผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบที่ดินดังกล่าวให้แก่ผู้รับจำนอง การจำนองต้องทำที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น ถึงจะถูกต้องตามกฎหมาย ตัวอย่าง นายเบียร์ (ผู้จำนอง) มีที่ดินเปล่า 1 แปลง ต้องการปลูกบ้าน แต่ไม่มีทุน จึงไปขอกู้เงินจากธนาคาร (ผู้รับจำนอง) เมื่อได้รับอนุมัติ ธนาคารจะขอให้นายเบียร์จำนองที่ดินแปลงนั้นไว้กับธนาคาร เพื่อเป็นหลักประกันว่านายเบียร์จะชำระหนี้ที่กู้ไป ถ้าหากใครยังไม่เข้าใจสามารถคลิกอ่านต่อเรื่องการจำนองได้เลย
2. การจำนองและการขาย
การจำนองและการขายฝาก มีความคล้ายกันตรงอัตราดอกเบี้ย และเป็นการกู้ยืมเงินเหมือนกัน แต่มีความแตกต่างในส่วนกรรมสิทธิ์ของทรัพย์สิน หรือผู้ถือครองนั้นอยู่ที่ใคร
สำหรับการฝากขายนั้น กรรมสิทธิ์จะถูกโอนไปให้ ผู้รับฝาก (ผู้ให้กู้) ทันทีในวันที่ทำสัญญา และผู้ฝากขาย (ผู้กู้) จะได้กรรมสิทธิ์คืนเมื่อชำระหนี้ หรือไถ่ถอนภายในเวลาที่กำหนดกันเอาไว้ แต่หากขาดส่ง หรือไม่ชำระหนี้ตามระยะเวลาที่ตกลงไว้ ทรัพย์สินที่ฝากขายจะกลายเป็นของผู้รับฝากทันที (ยึดทรัพย์ได้) เหมือนเป็นการจำนำ แต่เพิ่มของขายและจำนวนเงินเพิ่มขึ้นมา ตัวอย่าง นายนา นำทองไปจำที่โรงรับจำนำ และทำสัญญาการชำระหนี้เรียบร้อย นายนาจึงได้รับเงินมา แต่ไม่ได้ทองกลับไป เมื่อเวลาผ่านไป นายนามีเงินสามารถชำระหนี้ทั้งหมดได้ จึงนำสัญญาไปยื่นกับโรงจำนำ และรับทองของตนเองกลับคืนมา
ในอีกกรณีหนึ่ง นายนา ไปจำทองที่โรงจำนำ ทำสัญญาการชำระหนี้ถูกต้อง และได้รับเงินมา เวลาผ่านไปนายนาไม่มีเงินไปชำระหนี้ทั้งหมด จึงส่งดอกเบี้ยไปเรื่อย ๆ เพื่อให้ทองไม่ถูกยึด จนวันหนึ่งเขาลืมส่งดอกเบี้ยของเดือน ทองนายนาจึงถูกยึดไป และไม่สามารถชำระหนี้เพื่อรับทองคืนต่อไปได้
3. รูปแบบการจำนองที่ดิน
ลักษณะการจำนองที่ดินในปัจจุบัน มักเป็นการนำที่ดินซึ่งไม่ได้ใช้งานมาจำนอง เพื่อนำเงินที่ได้มาต่อทุนทำธุรกิจให้เกิดกำไร โดยมีด้วยกัน 2 รูปแบบคือ
การจำนองเพื่อเป็นหลักประกันการชำระหนี้ของตนเอง เป็นรูปแบบยอดนิยมไม่มีความยุ่งยากมาก เนื่องจากเป็นการตัดสินใจของผู้จำนองเอง แต่หากปัญหาอื่นใดก็ต้องรับผิดชอบเองเช่นกัน โดยลักษณะจะมีเพียงผู้กู้ และผู้ให้กู้เท่านั้น
การจำนองเพื่อเป็นหลักประกันการชำระหนี้ของบุคคลอื่น วิธีดังกล่าวจะซับซ้อนกว่ารูปแบบแรก โดยตัวของผู้กู้นั้นต้องทำการตกลงกับเจ้าของที่ดินก่อน แล้วจึงมาทำข้อตกลงกับผู้ให้กู้อีกครั้งหนึ่ง ทำให้มีตัวแปรทั้งหมด 3 ฝ่ายคือ ผู้กู้ ผู้ให้กู้ และเจ้าของทรัพย์สิน คล้ายกับการค้ำประกัน ผู้ให้กู้จึงควรเป็นบุคคลที่น่าเชื่อถือทั้งผู้กู้และเจ้าของที่ เพราะอาจเกิดปัญหากันในภายหลังได้ ตัวอย่างเช่น นายเบียร์ (ผู้กู้) ต้องการเงินทุนไปทำบ้านเช่าที่ต่างจังหวัด จึงไปคุยทำเรื่องตกลงกับนายนา (เจ้าของที่) เพราะเห็นว่ามีที่ดินเปล่าไม่ใช้ทำอะไร เมื่อนายนาตกลง จึงพากันไปยื่นเรื่องขอจำนองที่ดินร่วมกันกับนายอา (ผู้ให้กู้) เมื่อนายอาเห็นสมควรจึงให้ทำสัญญากัน และนายเบียร์จึงจะได้เงินทุนไป
4. จํานองที่ดินกับธนาคารผู้ให้บริการ
การจำนองรูปแบบที่ผู้กู้สนใจและพิจารณามากที่สุดคือ การจำนองที่ดินกับธนาคาร เพราะมีความน่าเชื่อถือ สามารถตรวจสอบหลักฐานได้ง่าย สำหรับการเลือกธนาคารที่จะนำที่ดินไปจำนอง ถ้าหากใครยังไม่รู้ว่าจะจํานองที่ดินกับธนาคารไหนดี ควรอ่านรายละเอียดและเงื่อนไขของสินเชื่อก่อน หากตรงตามความต้องการของผู้กู้จริงจึงเริ่มดำเนินการต่อไป เพื่อให้การทำเรื่องเป็นไปได้โดยง่าย สามารถปฏิบัติตามขั้นตอนง่าย ๆ ดังต่อไปนี้
คุณสมบัติของผู้กู้
ผู้กู้ต้องมีสัญชาติไทย
อายุอย่างน้อย 20 ปี
รายได้ต่อเดือนตั้งแต่ 15,000 บาทขึ้นไป
มีอายุงานปัจจุบันไม่น้อยกว่า 6 เดือน
กรณีผู้ประกอบธุรกิจส่วนตัว ต้องประกอบธุรกิจปัจจุบันมาแล้วไม่น้อยกว่า 1 ปี
สำหรับเอกสารที่ต้องยื่นจํานองที่ดินกับธนาคารจะแบ่งย่อยเป็น 3 อย่างคือ
เอกสารส่วนบุคคล ได้แก่ แบบฟอร์มการขอสินเชื่อ สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน หรือสำเนาบัตรข้าราชการ / รัฐวิสาหกิจ สำเนาทะเบียนบ้าน (ทุกหน้า)
เอกสารการเงิน มีสลิปเงินเดือนเดือนล่าสุดหรือหนังสือรับรองเงินเดือน, สำหรับผู้ทำงานประจำต้องแนบสำเนาบัญชีธนาคารย้อนหลัง 6 เดือน, และสำหรับผู้ประกอบอาชีพอิสระต้องมีเอกสารรายการเดินบัญชีย้อนหลังอย่างน้อย 6 เดือนหรือ 50 ทวิ แสดงรายได้ในช่วง 6 เดือนย้อนหลังเป็นอย่างน้อย ทั้งนี้ไม่ว่าอาชีพใด หากมีเอกสารแสดงรายรับทางการเงินอื่น ๆ จะช่วยให้พิจารณาได้ง่ายขึ้น
เอกสารหลักทรัพย์ สำเนาโฉนดที่ดิน / นส.3 / นส.3ก หรือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ พร้อมสารบัญจดทะเบียนทุกหน้า และสำเนาหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน (ทด.13)
เมื่อเช็กตัวผู้กู้และผู้กู้ร่วม (ถ้ามี) เรียบร้อยแล้วให้เตรียมเอกสารที่แนะนำทั้งหมดไปธนาคารแล้วปฏิบัติตามขั้นตอนดังนี้
ยื่นเอกสารการขอสินเชื่อที่เขียนได้เรียบร้อยแล้ว พร้อมสำเนาทั้งหมดให้แก่เจ้าหน้าที่ธนาคาร
รอการประเมินจากธนาคารในเรื่องราคา และหลักประกัน
ธนาคารแจ้งผลการอนุมัติ วงเงิน และอัตราดอกเบี้ยตามความต้องการของผู้กู้ (ตรงนี้จะใช้เวลาประมาณ 1-2 อาทิตย์)
ทำสัญญากู้เงิน และทำสัญญาจดจำนองที่ดิน ณ กรมที่ดินเท่านั้น
รอรับเงินจากธนาคาร (ใช้เวลา 1-2 วัน)
ตัวอย่างคร่าวๆ ขั้นตอนการจํานองที่ดินกับธนาคารออมสินหรือจํานองที่ดินกับธนาคารอื่นๆ
นายเบียร์ต้องการกู้เงินจากธนาคาร โดยนำที่ดินเปล่าไม่ได้ใช้ของตนเองไปเป็นหลักประกัน เขาเริ่มเปิดเว็บไซต์อ่านข้อตกลงต่าง ๆ และโทร.สอบถามกับหลายธนาคารที่ตนสนใจ จนพบว่ามีหนึ่งธนาคารที่ตอบโจทย์ความต้องการของเขา นายเบียร์จึงโหลดแบบฟอร์มขอสินเชื่อ และเตรียมเอกสารไปให้ธนาคารในวันถัดมา หลังจากธนาคารอนุมิติ และประเมินราคาเรียบร้อยแล้ว นายเบียร์จึงไปทำสัญญาจดจำนองที่ดิน นำเอกสารจากกรมที่ดินไปให้ธนาคาร และรอรับเงินตามกำหนด
5. การตรวจสอบสัญญาจำนอง
เมื่อขอทุนได้เรียบร้อยแล้ว เจ้าหน้าที่นิติกรรมจะติดต่อมาหาผู้กู้เพื่อให้เตรียมเอกสาร และค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการทำสัญญาจำนองที่ดิน พร้อมนัดวันเวลาทำเรื่อง หากไม่มีเจ้าหน้าที่นิติกรรมติดต่อมา เราสามารถสอบถามไปถามที่สำนักงานที่ดินก่อนได้ เพราะการจดจำนองที่ดินมีรายละเอียดที่แตกต่างตามอสังหาริมทรัพย์ อาจทำให้สับสนได้
เอกสารที่ต้องเตรียมไปคือ หนังสือสัญญาจำนองที่ดิน (ท.ด.15), หนังสือสัญญาจำนอง 3 ฉบับ (สำหรับผู้กู้ ธนาคาร และสำนักงานที่ดิน), สำเนาบัตรประชาชน, สำเนาทะเบียนบ้าน, และเอกสารอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง โดยทางเจ้าหน้าที่จะคอยช่วยเหลือผู้กู้ในการทำสัญญาจำนองจนแล้วเสร็จทุกขั้นตอน กระทั่งได้โฉนดที่จดทะเบียน และสัญญาจำนอง 2 ชุด ควรทำสำเนาโฉนดไว้เพื่อไถ่ถอนในอนาคต และต้องยื่นธนาคารพร้อมสัญญาจำนองด้วย
ข้อควรรู้ทางกฎหมายกำหนดแบบไว้ว่า จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หากไม่ทำตาม แบบการจำนองจะเป็นโมฆะ และสัญญาการจำนอง ควรจะระบุให้ชัดเจน เกี่ยวกับมูลค่า เช่น กู้เงิน 2,000,000 บาท โดยนำที่ดิน มูลค่า 4,000,000 บาท มาจำนอง สามารถระบุให้ชัดเจนว่า การจำนองนี้เป็นหลักประกันหนี้ เพียง 2,000,000 บาท เท่านั้น
ตัวอย่างเช่น นายนา ได้รับอนุมัติเงินกู้จากธนาคาร จึงโทรศัพท์ไปกรมที่ดินเพื่อเขียนและทำสัญญาจำนอง เขาเตรียมเอกสาร พร้อมไปหาเจ้าหน้าที่ตามนัด จัดการเอกสาร เขียนรายละเอียดให้ชัดเจนก่อนยื่นและชำระเงิน รอรับโฉนดที่จดทะเบียนและสัญญาจำนอง 2 ชุด จึงนำไปโฉนดไปทำสำเนา ให้มีเอกสารทั้งหมด 2 ชุด เพื่อเก็บไว้กับเขาเอง 1 ชุด และให้กับธนาคารอีก 1 ชุด
6. ค่าใช้จ่าย
ในการจดจำนองถือเป็นธุระของผู้จำนอง เมื่อจะทำเรื่องที่สำนักงานที่ดินจึงมีค่าใช้จ่าย โดยเหตุนี้ทำให้ต้องจัดเตรียมเงินเพื่อนำมาจดด้วย โดยผู้กู้จะมีค่าใช้จ่ายแบ่งออกเป็นรายการดังต่อไปนี้
ค่าธรรมเนียมจดคำขอแปลงละ 5 บาท
ค่าจดจำนอง 1% ของมูลค่าจำนองแต่ไม่เกิน 200,000 บาท หรือในอัตรา 0.5% อย่างสูงไม่เกิน 100,000 บาท
ค่าภาษีอากรแสตมป์ ตามวงเงินจำนอง (วงเงินจำนอง 2,000 บาทจะคิดค่าอากรแสตมป์ 1 บาท หากมีเศษจะคิดเป็น 1 บาท และค่าภาษีอากรแสตมป์มีได้สูงสุดไม่เกิน 10,000 บาท)
ตัวอย่าง นายอา มีพื้นดินเปล่า 2 แปลง กู้เงินจากธนาคารได้ 1,200,000 บาท เสียค่าจำนอง 1% นายอาจะต้องเสียค่าธรรมเนียมจดคำขอ 10 บาท ค่าจดจำนอง 12,000 บาท และค่าภาษีอากรแสตมป์ 600 บาท รวมทั้งสิ้นเป็นเงิน 12,610 บาทถ้วน
7. ผลจากการจำนอง
กฎหมายผลการจำนอง ถูกเขียนเอาไว้เพื่อไม่ให้สูญเสียระบบการซื้อขายไป โดยสามารถแบ่งออกเป็นกรณีได้ทั้งสิ้น 4 แบบ และมีรายละเอียดดังนี้
1. ผู้รับจำนองมีสิทธิ์ได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองก่อนเจ้าหนี้สามัญ โดยไม่ต้องคำนึงว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นจะได้โอนไปยังบุคคลภายนอกแล้วหรือไม่ก็ตาม กล่าวคือที่ดินแปลงนี้ไปอยู่ที่ใครก็ตาม เงินที่เกิดขึ้นต้องให้ผู้รับจำนองก่อนเสมอ ตัวอย่าง นายเบียร์ กู้เงินจากนายอา และจดจำนองที่ดินกันเรียบร้อย ต่อมานายเบียร์ไปกู้เงินจากนายนาอีกคนแต่ไม่ได้จดจำนองที่ดินกับนายอา เงินที่ได้จากนายเบียร์และนายนา ต้องส่งชำระหนี้ให้นายอาเป็นคนแรก ถึงแม้ที่ดินจะเปลี่ยนเป็นชื่อของคนอื่นแล้วต่อตาม
2. ผู้รับจำนองยังมีสิทธิ์ที่จะเรียกเอาทรัพย์สินที่จำนองนั้นหลุดเป็นกรรมสิทธิ์ของตนได้หากเข้าเงื่อนไขดังต่อไปนี้
ลูกหนี้ได้ขาดส่งดอกเบี้ยมาแล้วเป็นเวลาถึง 5 ปี
ผู้จำนองมิได้แสดงให้เป็นที่พอใจแก่ศาลว่าราคาทรัพย์สินนั้นท่วมจำนวนเงินอันค้างชำระ
ไม่มีการจำนองรายอื่นหรือบุริมสิทธิอื่นได้จดทะเบียนไว้เหนือทรัพย์สินอันเดียวกันนี้เอง หมายความว่า ผู้รับจำนองสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินของผู้จำนองได้ หากไม่ชำระดอกเบี้ยใน 5 ปี ศาลเห็นว่ามีดอกเบี้ยเกือบเท่าเงินต้น และไม่มีผู้รับจำนองอื่นในการจำนองครั้งนี้
ตัวอย่าง นายเบียร์ กู้เงินจาก นายอา โดยทำการจำนองที่ดินไว้ 100,000 บาท เป็นเงินต้น และต้องจ่ายดอกเบี้ย 3% ต่อปี เวลาผ่าน 10 ปี นายเบียร์ไม่ได้ส่งดอกเบี้ยเลย รวมทั้งสิ้น 130,000 บาท จึงถูกนายอาฟ้องขึ้นศาล และสามารถโอนกรรมสิทธิ์เป็นของนายอาได้เลย
3. ถ้าเอาทรัพย์สินซึ่งจำนองออกขายทอดตลาดใช้หนี้แล้ว ได้เงินจำนวนสุทธิน้อยกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระกันอยู่ หรือ ถ้าเอาทรัพย์สินซึ่งจำนองหลุดเป็นของผู้รับจำนอง และราคาทรัพย์นั้นมีราคาต่ำกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระกันอยู่ ทั้งสองกรณีนี้ เงินยังขาดจำนวนอยู่เท่าใด ลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบจำนวนในเงินที่ยังขาดอยู่นั้น กล่าวคือ ผู้รับจำนองสามารถฟ้องให้ศาลนำที่จำนองไปขายทอดตลาดได้ เพื่อนำเงินที่ขายมาให้ผู้รับจำนอง แต่หากเงินที่ขาดอยู่ก็จะไม่ได้รับจากผู้จำนองด้วย ในกรณีมีข้อตกลงกันไว้เกี่ยวกับเงินที่ต้องส่งให้ผู้รับจำนอง ก็สามารถทำได้ไม่ผิดกฎหมาย ตัวอย่าง นายเบียร์ กู้เงินนายอา 100,000 บาท จดจำนองที่ดินกันเรียบร้อย ต่อมานายอาบังคับให้นำที่ดินไปปล่อยขายทอดตลาด ได้เงินมา 70,000 บาท ส่วนเงินที่ขาดนายเบียร์ไม่ต้องหามาใช้ตามเนื่องจากไม่ได้ตกลงกันเอาไว้กับนายอา
4. กรณีที่มีการบังคับจำนอง เมื่อนำที่ดินออกขายทอดตลาดได้เงินสุทธิเท่าใดแล้วก็ให้นำเงินดังกล่าวชำระหนี้คืนให้แก่ผู้รับจำนอง หากมีเงินเหลืออยู่เท่าใดก็ให้ส่งมอบคืนให้แก่ผู้จำนองผู้รับจำนองจะเก็บไว้เสียเองไม่ได้ หมายถึง ผู้รับจำนองบังคับให้ผู้จำนองขายที่ดินทอดตลาด เงินที่ได้มาทั้งหมดจะไม่ตกไปอยู่ที่ผู้รับจำนองเพียงอย่างเดิม จะต้องส่งให้ผู้จำนองตามที่กำหนดเอาไว้ ตัวอย่าง นายเบียร์ จดจำนองที่ดินกับนายอา 200,000 บาทเมื่อนายอาบังคับขายที่ดินถอดตลาดได้เงินมา 200,000 บาท นายอาจะได้เงินชำระหนี้สินเพียง 100,000 บาท และต้องนำเงินส่วนที่เหลือให้นายเบียร์
8. การไถ่ถอนที่ดิน
เมื่อผู้กู้ชำระหนี้กับผู้รับจำนองเรียบร้อยแล้ว สามารถแจ้งเรื่องของโฉนด และหนังสือมอบอำนาจจากผู้รับจำนองได้ และนำไปยื่นไถ่ถอนที่กรมที่ดินโดยแจ้งล่วงหน้า 3-5 วัน ซึ่งมีเอกสารจำเป็นดังนี้
สำเนาโฉนดที่ดิน
หนังสือสัญญาจำนอง
หนังสือสัญญากู้ยืมเงินจากผู้รับจำนอง
เอกสารอื่น ๆ
อาจมีค่าธรรมเนียมเล็กน้อยในการให้บริการจากกรมที่ดิน
9. การบังคับจำนอง
ในการบังคับจำนอง มีกฎระเบียบที่สำคัญโดยผู้รับจำนองต้องปฏิบัติตามก่อนดังนี้ ผู้รับจำนองต้องทำหนังสือทวงหนี้ไปหาผู้จำนองแล้วเป็นเวลา 30 วันหลังไม่มีการชำระหนี้ จึงจะสามารถใช้สิทธิ์บังคับผู้จำนองได้ โดยการฟ้องคดีต่อศาลให้ผู้จำนองชำระหนี้คืน หากไม่ชำระเงินจริงจึงสามารถใช้อำนาจของศาลนำทรัพย์สินที่จำนองไปขายทอดตลาด เพื่อนำเงินมาชำระหนี้ของผู้รับจำนอง หรือให้ที่ดินดังกล่าวโอนเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับจำนองได้ ตามผลของการจำนองที่ดิน
10. ข้อควรรู้
การจำนองหรือการจำนำที่ดิน ถือเป็นวิธีกู้ยืมรูปแบบหนึ่งที่นิยมในธุรกิจ เนื่องจากปลอดภัย และกรรมสิทธิ์ยังเป็นของผู้จำนองอยู่ จึงเห็นได้ว่าธนาคารมากมายปล่อยสินเชื่อในเรื่องเหล่านี้ แต่ต้องพิจารณาถึงตัวผู้จำนองและผู้รับจำนองก่อนเสมอ ว่ามีความน่าเชื่อถือมากน้อยเพียงใด เงินที่ผู้จำนองกู้มาสามารถชำระคืนได้จริงหรือไม่ และผู้รับจำนองมีประสิทธิภาพในการทวงหนี้หรือไม่ หากมีปัญหาเกิดขึ้นจะเป็นเรื่องยากในการฟ้องดำเนินคดีและการชำระ
ค่าจดจำนองคืออะไร ทำไมต้องจ่ายเวลาซื้อคอนโด
ช่วงนี้คอนโดต่างออกมาลดราคา อัดดีลเด็ด ๆ รวมถึงโปรโมชั่นคอนโดที่แสนจะล่อตาล่อใจกันเสียเหลือเกิน ราคาตึกเสร็จเท่าพรีเซลส์บ้างล่ะ ลดราคา 50% บ้างล่ะ ใครที่เตรียมตัวเรื่องเงินมาประมาณหนึ่งและกำลังมองหาคอนโดหลังแรกเป็นของตัวเองก็เรียกได้ว่าเป็นนาทีทองกันเลยทีเดียว แต่สิ่งหนึ่งที่หลาย ๆ คนหลงลืมไป พอเห็นราคาคอนโดที่ถูกแสนถูกแล้วก็รีบพุ่งไปซื้อไปจอง นั่นก็คือ ค่าใช้จ่ายในการซื้อคอนโดอื่น ๆ นอกเหนือจากราคาห้อง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ค่าจดจำนองที่ดิน โดยค่าจดจำนองที่ดิน ไม่ว่าจะซื้อบ้าน ทาวน์โฮม หรือคอนโด ก็ต้องจ่ายเหมือนกันหมด มันเคยมีกรณีหนึ่งที่ผมเคยเจอ เป็นการกู้ซื้อคอนโดที่ยอดพอดีกับราคาคอนโดนั้นเป๊ะ ๆ แบบทุกบาททุกสตางค์ พอถึงเวลาจริง ๆ รายจ่ายมันไม่ได้มีแค่นั้น ทีนี้ก็ชักหน้าไม่ถึงหลังสิคุณ วุ่นต้องหาเงินมาจ่ายส่วนต่างเหล่านั้นหลายหมื่นเลย ซึ่งเดี๋ยววันนี้เราจะมาทำความรู้จักกับเจ้าตัว ค่าจดจำนองคอนโด หรือ ค่าจดจำนองห้องชุดใหม่ กันดีกว่า ว่าเขาคิดราคากันอย่างไร และมีรายละเอียดอะไรที่เราต้องรู้บ้าง
ค่าจดจำนองคืออะไร
อันดับแรกเราต้องมาทำความรู้จักกันก่อนว่าค่าจดจำนองคืออะไร เริ่มตั้งแต่ความหมายเลย คำว่า “จำนอง” คือ การที่บุคคลคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้จำนอง” เอาอสังหาริมทรัพย์ของตน เช่นที่ดิน หรือทรัพย์ที่กฎหมายอนุญาตให้จำนองได้ไปจดทะเบียนไว้กับบุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่า“ผู้รับจำนอง”เพื่อเป็นหลักประกันการชำระหนี้ ทั้งนี้โดยผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบที่ดินหรือทรัพย์สินดังกล่าวนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง (ป.พ.พ.มาตรา 702)
ซึ่งในขั้นตอนการจดจำนองคอนโด ก็จะเป็นการนำคอนโดที่เราซื้อ ไปจดทะเบียนไว้กับธนาคาร ซึ่งเป็นผู้รับจำนอง กรณีการซื้อคอนโดที่ต้องจดจำนองนั้น จะเป็นกรณีที่ต้องกู้ซื้อกับธนาคารเท่านั้น และตลอดระยะเวลาการผ่อน ในโฉนดจะระบุว่าเราเป็นเจ้าของห้อง แต่จะเเนบท้ายชื่อธนาคารที่รับจำนองไว้ด้วยนั่นเอง เเละเมื่อเราผ่อนหมด โฉนดจึงจะถูกแก้ไขให้เราเป็นเจ้าของห้องแต่เพียงผู้เดียวครับ
ประเภทของการจำนอง
โดยหลัก ๆ แล้วการจำนองนั้นมีอยู่แค่เพียง 2 วิธีเท่านั้นซึ่งแก่นของการจำนองเหมือนกัน คือ เป็นการประกันการชำระหนี้แก้ผู้รับจำนองนั้น คิดง่าย ๆ ถ้าเรากู้เงินจากธนาคารมาซื้อคอนโด ทางธนาคารก็แค่ต้องการหลักประกันว่าเราจะชำระหนี้ตรงตามงวดที่กำหนดครบทุกบาททุกสตางค์ ซึ่งหลักในการค้ำประกันนั้นก็ต้องเป็นห้องที่เราจะซื้อนั่นเอง โดยประเภทแยกของการประกันการชำหนี้ แบ่งได้เป็น 2 ประเภท ดังนี้ครับ
1. การจำนอง “ทรัพย์ของตนเอง” เพื่อเป็นการประกัน “การชำหนี้ของตนเอง”
การจำนองประเภทนี้เนี่ยแหละครับที่เราจะเจอกันในขั้นตอนการโอนบ้าน / คอนโด ตัวอย่างเช่น นาย ก. กู้เงินจากธนาคารเพื่อซื้อคอนโด เป็นจำนวนเงิน 3 ล้านบาท นาย ก. ก็จะต้องนำคอนโดนั้นซึ่งถือว่าเป็น “ทรัพย์ของตนเอง” ไปจดทะเบียนจำนองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพื่อเป็นการ “ประกันการชำหนี้” ของนาย ก. ที่ได้กู้ไปจากธนาคารนั่นเองครับ
2. การจำนอง เพื่อเป็นการประกัน “การชำระหนี้ของบุคคลอื่น”
กรณีนี้อาจจะไม่ค่อยเกี่ยวกับค่าจดจำนองในการซื้อบ้าน / คอนโดใหม่แบบที่เรากำลังพูดถึงกันในบทความนี้มากนัก แต่ก็ขอเอามาเป็นข้อมูลประกอบเนื่องจากจัดอยู่ในหมวดหมู่เดียวกันครับ การจำนองเพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้ของบุคคลอื่นนั้น ตัวอย่างเช่น นาย ก. ได้กู้เงินจากธนาคาร เป็นจำนวนเงิน 5 แสนลาท แต่เนื่องด้วยนาย ก. ไม่มีทรัพย์สินที่สามารถใช้ประกันได้เลย นาย ข. จึงได้นำอสังหาริมทรัพย์ของตนเอง ไปจดทะเบียนจำนองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพื่อเป็นหลักประกันการชำหนี้ที่ได้ ก. ได้กู้มาจากธนาคารครับ
วิธีคิดค่าจดจำนอง (แบบเก่า)
วิธีคิดค่าจดจำนองคอนโด บ้าน ทาวน์โฮม ที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์อะไรก็แล้วแต่จะเหมือนกันครับ คือจะคิดค่าจดจำนองเป็น 1% จากมูลค่าทรัพย์สินที่จำนอง หรือ 1% จาดยอดเงินที่กู้ทั้งหมด สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท ตรงนี้หลายคนสับสนว่าจริง ๆ แล้วค่าจดจำนองต้องคิดจากยอดไหน ขอย้ำให้ชัด ๆ กันอีกครั้งนะครับว่า “คิดจาก มูลค่าทรัพย์สินที่จำนอง หรือ จาดยอดเงินที่กู้ทั้งหมด ไม่เกิน 200,000 บาท”
ตัวอย่าง ผมซื้อคอนโดโครงการหนึ่ง โดยเป็นการกู้ซื้อกับธนาคาร โดยผมแจ้งยอดที่ต้องการกู้กับธนาคารไปว่า คอนโดที่ผมต้องการซื้อราคา 3,700,000 บาท แต่หลังจากธนาคารประเมินราคาคอนโดโครงการนั้นเเล้ว ปล่อยยอดกู้ออกมาที่ 3,500,000 บาท ค่าจดจำนองที่ผมจะต้องจ่ายจะคิดเป็น 1% จากยอดที่ธนาคารปล่อยกู้ที่ 3,500,000 บาท = ต้องจ่าย 35,000 บาทนั้นเองครับ
แต่ถ้าเกิดทรัพย์สินที่กู้กับธนาคารมีมูลค่าสูงกว่านั้น เช่น ผมซื้อคอนโดที่เป็นยูนิต Penthouse ราคา 90,000,000 ล้านบาท ซึ่งธนาคารก็ปล่อยกู้นะเพราะผมรวยมาก โดยปล่อยกู้มาที่ 85,000,000 บาท ถ้าคิดว่าต้องจ่ายค่าจดจำนอง 1% จากยอดกู้นั้น ผมต้องจ่าย 850,000 ใช่ไหมครับ แต่ตามกฎหมายระบุว่าค่าจดจำนอง จ่ายสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาทเท่านั้น นั่นแปลว่าหากกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ก็ตามที่ราคาเกินกว่า 20,000,000 บาท ก็จ่ายค่าจดจำนองแค่ 200,000 บาท ทุกกรณีครับ
วิธีคิดค่าจดจำนอง 2563 (แบบใหม่ สำหรับอสังหาฯ มูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท)
เนื่องด้วยตอนนี้หลาย ๆ คนคงเห็นว่าเศรษฐกิจนั้นไม่ค่อยจะดีเท่าไหร่ และแน่นอนว่าในภาคอสังหาริมทรัพย์เองก็ได้รับผลกระทบไม่ต่างจากภาคอุตสาหกรรมอื่น ๆ ฉะนั้นรัฐจึงมีการออกมาตรการมาเพื่อกระตุ้นให้ประชาชนเกิดกำลังซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์กันมากขึ้น ซึ่งวิธีที่คณะรัฐมนตรีเห็นชอบก็คือ การลดอัตราค่าทำเนียมการโอนและลดค่าจดจำนองนั่นเอง ซึ่งในส่วนของค่าจดจำนองนั้น จากเดิมที่คิดเป็น 1% เปลี่ยนเป็นค่าจดจำนอง 0.01% ของมูลค่าทรัพย์สินที่จำนอง หรือ ยอดเงินที่กู้ทั้งหมด โดยมีข้อแม้ว่า มูลค่าของทรัพย์สินนั้นจะต้องไม่เกิน 3 ล้านบาท และการจดจำนองจะต้องทำพร้อมกับการโอนด้วย โดยจะมีผลบังคับใช้ถึงเดือนธันวาคมปี 2563 นี้
ตัวอย่าง ถ้าผมซื้อคอนโดราคา 3 ล้านบาท ทำเรื่องขอกู้กับธนาคาร และหลังจากธนาคารทำการประเมินราคาคอนโดที่ผมต้องการซื้อ อนุมัติยอดเงินที่กู้ได้คือ 2,900,000 บาท ค่าจดจำนองที่ผมจะต้องจ่าย คิดเป็น 0.01% จาก 2,900,000 บาท = จะต้องจ่าย 290 บาท จากเดิม 29,000 บาท ซึ่งถือว่าลดไปเยอะมากครับ
ใครต้องเป็นจ่ายค่าจดจำนอง
แว่ว ๆ ว่าปัญหานี้ก็เป็นปัญหายอดฮิตของคนที่จะซื้อบ้าน / คอนโดหลังแรกเหมือนกัน คือไม่รู้ว่าค่าใช้จ่ายไหนที่ตนเองต้องรับผิดชอบบ้าง เพราะในขั้นตอนการซื้อ โอนและจดจำนอง มีค่าใช้จ่ายหลากหลายอย่างที่ผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายนั้นจะไม่ได้เป็นของเราเองทั้งหมด โดย CondoNewb รวบรวมค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่ผู้ซื้อจะต้องจ่ายนอกเหนือจากราคาห้อง พร้อมระบุผู้รับผิดชอบมาให้เรียยบร้อยแล้วครับ
ค่าใช้จ่ายของผู้ขาย
ในการซื้อบ้าน หรือคอนโด ไม่ใช่ว่าตัวผู้ซื้อเองจะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายอยู่ฝ่ายเดียวนะ เพราะค่าใช้จ่ายบางส่วน ผู้ขาย หรือ ทางโครงการ ก็จะเป็นคนรับผิดชอบในส่วนนั้นให้ด้วย โดยค่าใช้จ่ายที่ผู้ขาย หรือ โครงการ จะรับผิดชอบให้ในขั้นตอนการซื้อ มีดังนี้
ค่าธรรมเนียมการโอน (จ่ายคนละครึ่งกับผู้ซื้อ)
คิดเป็น 2% ของมูลค่าทรัพย์สิน (หากมูลค่าทรัพย์สินเกิน 3 ล้านบาท) หรือ คิดเป็น 0.01% ของมูลค่าทรัพย์สิน (หากมูลค่าทรัพย์สินต่ำกว่า 3 ล้านบาท ตามมาตรการรัฐปี 2563)
*การจ่ายค่าธรรมเนียมการโอน อาจขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย บางกรณีผู้ขายจะเป็นผู้รับผิดชอบชำระค่าธรรมเนียมการโอนทั้งหมด
ค่าอากรแสตมป์
คิดเป็น 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน แต่ในกรณีที่ราคาค่าอากรสแตมป์ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน ให้จ่าย 0.5% ของราคาประเมินแทน
ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
ค่าใช้จ่ายส่วนนี้จะถูกหัก ณ ที่จ่าย โดยคิดตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร โดยสามารถดูข้อมูลรวมถึงวิธีการคำนวนภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่เว็บไซต์ของกรมสรรรพากร คลิกที่นี่
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะจะคิดเป็น 3.3% ของราคาประเมิน ผู้ขายจะต้องจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะในกรณีที่การขายอสังหาริมทรัพย์นั้น เป็นการค้าเพื่อหากำไรซึ่งผู้ขายกระทำเป็นปกติ ซึ่งตรงนี้จะเป็นขั้นตอนที่มีความยุ่งยาก แต่ไม่ต้องกังวล เพราะทางโครงซึ่งเป็นผู้ขาย จะจัดการให้เราทั้งหมด แต่ข้อเสริมนิดนึงเพราะไหน ๆ ก็พูดถึงประเด็นนี้เเล้ว ในกรณีที่เราเป็นผู้ขายเอง เราจะต้องทำการยื่นคำขอจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะด้วย เว้นแต่ว่าการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ได้เป็นทางการค้าที่ทำเป็นปกติ อันนี้จะไม่เสียธุรกิจเฉพาะครับ
“โดยอสังหาริมทรัพย์ที่จะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะนั้น ผู้ขายจะต้องครอบครองอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลาน้อยกว่า 5 ปี ถ้าหากเกินเเล้ว ไม่จำเป็นต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะทุกกรณีครับ”
ค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อ
ต่อไปเรามาดูในส่วนของค่าใช้จ่ายที่เป็นความรับผิดชอบของผู้ซื้อกันบ้างครับ นอกเหนือจากค่าอสังหาริมทรัพย์แล้ว ในขั้นตอนการโอนต่าง ๆ ก็ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อีก คือ
ค่าธรรมเนียมการโอน (จ่ายคนละครึ่งกับผู้ซื้อ)
คิดเป็น 2% ของมูลค่าทรัพย์สิน (หากมูลค่าทรัพย์สินเกิน 3 ล้านบาท)หรือ คิดเป็น 0.01% ของมูลค่าทรัพย์สิน (หากมูลค่าทรัพย์สินต่ำกว่า 3 ล้านบาท ตามมาตรการรัฐปี 2563)
*การจ่ายค่าธรรมเนียมการโอน อาจขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย บางกรณีผู้ขายจะเป็นผู้รับผิดชอบชำระค่าธรรมเนียมการโอนทั้งหมด
ค่าจดจำนอง
ถูกต้องแล้วครับ ค่าจดจำนอง ผู้ซื้อจะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ไปนั่นเอง โดยวิธีคิดก็ตามที่ระบุไว้ในหัวข้อด้านบนเลยครับ ตรงนี้ต้องระวังให้ดี อย่าลืมเตรียมเงินเผื่อไว้สำหรับค่ายต่าจดจำนองด้วย ย้อนกลับไปดูว่ามูลค่าทรัพย์สินที่ต้องการจะซื้อนั้นมีมูลค่าเท่าใด แล้วต้องเสียค่าจดจำนองเท่าไหร่ เวลากู้จะได้เตรียมเงินสำรองเอาไว้เผื่อสำหรับค่าใช้จ่ายตรงนี้ครับ
ผลของการจดจำนอง
แน่นอนว่าการจดจำนองซึ่งเป็นการจดทะเบียนลงลายลักษณ์อักษรต่อหน้าเจ้าพนักงานนั้น ย่อมมีผลของการจดจำนองตามมาในกรณีที่มี “ผู้ผิดสัญญา” รวมถึง สิทธิที่ “ผู้รับจำนอง” พึงกระทำได้หาก “ผู้จำนอง” ผิดสัญญาการชำระหนี้ ซึ่งมันก็คือกรณีที่ บ้าน คอนโด โดนยึดโดยธนาคารนั่นแหละครับ ซึ่งผลของการจำนอง สามารถแบ่งออกได้เป็น 4 ประเภท ดังนี้
ผู้รับจำนอง มีสิทธิเรียกทรัพย์สินที่จำนองนั้นเป็นของตนได้
ข้อแรก เป็นข้อที่ผู้จำนองทุกคนต้องทราบเเละปฏิบัติตามให้ดี เพราะไม่อยากนั้นทรัพย์ที่ตนนำไปจำนองกับผู้รับจำนองไว้อาจหลุดไปได้ หากเข้าเงื่อนไขดังต่อไปนี้ครับ
1.1 ลูกหนี้ (ผู้จำนอง) ขาดส่งดอกเบี้ยมาเเล้วเป็นเวลาถึง 5 ปี
1.2 ผู้จำนองมิได้แสดงให้เป็นที่พอใจแก่ศาลว่าราคาทรัพย์สินนั้นท่วมจำนวนเงินอันค้างชำระ (หรือมีความหมายคือ มูลค่าของทรัพย์สินนั้นเพียงพอต่อจำนวนหนี้นั้นเอง)
1.3 ไม่มีการจำนองรายอื่น หรือบุริมสิทธิอื่นได้จดทะเบียนไว้เหนือทรัพย์สินอันเดียวกันนี้เอง
ตัวอย่างเช่น
นาย ก. ได้ทำการกู้เงินเพื่อซื้อคอนโดจากธนาคาร เป็นจำนวนเงิน 3 ล้านบาท โดยที่นาย ก. ได้นำคอนโดราคา 3 ล้านบาทที่จะซื้อไปจดทะเบียนจำนองไว้เป็นประกันการชำหนี้ของตน โดยมีการตกลงอัตราดอกเบี้ยที่ร้อยละ 3% ต่อปี จากนั้นหลังจากผ่านไปแล้ว 5 ปี นาย ก. ผิดนัด ไม่เคยชำระเงินต้นหรือดอกเบี้ยให้แก่ธนาคารเลย ดังนั้นเมื่อรวบยอดเงินต้น 3 ล้านบาท และดอกเบี้ย 45,000 บาท รวมเป็นเงิน 3,045,000 บาท ธนาคารมีสิทธิ์ฟ้องนาย ก. ต่อศาล ให้ศาลสั่งให้นาย ก. โอนกรรมสิทธิ์ในคอนโดดังกล่าวมาให้เป็นของธนาคารได้เลย โดยไม่ต้องมีการขายทอดตลาด
ผู้รับจำนองมีสิทธิได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองเป็นอันดับแรก
ข้อนี้ ผู้รับจำนองสามารถเคลมเอาจำนวนเงินจากทรัพย์สินที่รับจำนองได้ทันที ไม่ว่าทรัพย์สินนั้นจะถูกโอนไปยังบุคคลอื่นแล้วก็ตาม
ตัวอย่างเช่น
นาย ก. ได้กู้เงินจากธนาคารเป็นเงิน 500,000 บาท โดยนาย ก. ได้นำคอนโดไปจดทะเบียนจำนองไว้กับธนาคาร และต่อมา นาย ก. ได้ไปกู้เงินมาจากนาย ข. อีก 100,000 บาท โดยไม่ได้มีการนำคอนโดหลังดังกล่าวไปจดทะเบียนจำนองไว้แต่อย่างได้ ดังนั้น ธนาคารจึงมีสิทธิได้รับชำระหนี้จากคอนโดหลังนั้นได้ก่อนนาย ข. ในกรณีที่นาย ก. ขายคอนโดหลังนั้นเพื่อชำระหนี้ และถึงแม้ว่านาย ก. จะโอนกรรมสิทธิ์คอนโดหลังนั้นไปให้บุคคลอื่นเเล้วก็ตาม ธนาคารก็ยังมีสิทธิ์ได้รับชำระหนี้จากคอนโดห้องดังกล่าวก่อนเจ้าหนี้รายอื่นที่ไม่ได้จดทะเบียนจำนองอีกด้วย
ถ้าขายทอดตลาดทรัพย์สินที่จำนองเพื่อใช้พนี้ แต่ได้น้อยกว่าจำนวนหนี้ ลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบส่วนต่างนั้น
ข้อนี้เป็นสิ่งที่ผู้รับจำนองต้องรู้ ซึ่งแน่นอนว่าถ้าหากเป็นธนาคาร เขาย่อมรู้ความเสี่ยงตรงนี้ และจะประเมินมันตั้งแต่ขั้นตอนการปล่อยกู้แล้ว แต่ถ้าหากวันใดวันหนึ่งที่เราเกิดเป็นคนรับจำนองเสียเอง เราจำเป็นต้องรู้ว่า ถ้าหากลูกหนี้เอาทรัพย์สินซึ่งจำนองหลุดและกลายเป็นของผู้รับจำนองไปขาย แต่ราคาทรัพย์นั้นต่ำกว่าจำนวนเงินที่ยังค้างชำระกันอยู่ ลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบจำนวนเงินที่ยังขาดอยู่นั้น
ตัวอย่างเช่น
นาย ก. ได้น้ำคอนโดไปจำนองกับนาย ข. เป็นเงิน 1,000,000 บาท ต่อมาเมื่อนาย ข. ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ ยังคับจำนองเอาที่ดอนออกขายทอดตลาด แต่กลับได้เงินมาเพียง 800,000 บาท นาย ข. จะไม่สามารถไปบังคับให้นาย ก. ชำระเงินที่ยังขาดอยู่อีก 200,000 บาทไม่ได้
เว้นแต่ว่า จะระบุไว้ตั้งแต่แรกในสัญญาว่าถ้าหากเกิดกรณีแบบนี้แล้วลูกหนี้จะต้องชำระส่วนต่างที่เกิดจากการขายทรัพย์สินแก่ผู้รับจำนองด้วย ซึ่งหากระบุไว้ในสัญญาก็สามารถมีผลบังคับใช้โดยไม่ผิดกฎหมาย
หากขายทอดตลาดแล้วทรัพย์มีราคาสูงกว่านี้ เงินส่วนนั้น เป็นของผู้จำนอง
ข้อสุดท้ายนี้ผู้จำนองทุกคนต้องทราบเพื่อเป็นการรักษาสิทธิ์ให้กับตนเองนะครับ ในกรณีที่มีการบังคับจำนอง และผู้จำนองได้นำทรัพย์สินออกขายทอดตลาดได้เงินสุทธิเท่าใด ให้นำเงินนั้นคืนแก่ผู้รับจำนอง แต่ถ้าหากมีเงินเหลือ ผู้รับจำนองต้องคืนเงินเหล่านั้นให้แก่ผู้จำนองทุกรณีครับ
