ภาษีที่ดิน-สิ่งปลูกสร้างใหม่ 31 คำถามไขข้อข้องใจ จ่ายแบบไหน เท่าไร
หมวดหมู่สินค้า: A304 เคลียร์ริ่งที่ดิน
03 มีนาคม 2565
ผู้ชม 209 ผู้ชม
บริษัทรื้อถอนทุบตึก รื้อถอน โครงหลังคา โรงงาน สิ่งปลูกสร้าง อาคาร บ้านไม้เก่าเครียร์พื้นที่พร้อมขนทิ้ง บริการรับทุบตึก รื้อถอนอาคาร ทุบรื้อถอน สิ่งปลูกสร้าง รื้อถอนโรงงาน ห้างสรรพสินค้า โรงเรียน อาคารพาณิชย์ โชว์รูม โรงพยาบาล เคลียร์ริ้งพื้นที่
รับทุบตึก
รับรื้อถอน
รับรื้อบ้าน
รับรื้ออาคาร
รับรื้อโครงหลังคาโรงงาน
รับซื้อบ้านไม้เก่า
รับขนเศษวัสดุก่อสร้าง
รับขนเศษวัสดุก่อสร้าง
เคลียร์ริ่งพื้นที่รกร้าง
ติดต่อเราสอบถาม
ภาษีที่ดิน-สิ่งปลูกสร้างใหม่ 31 คำถามไขข้อข้องใจ จ่ายแบบไหน เท่าไร
ติดต่อเราสอบถาม
ภาษีที่ดิน-สิ่งปลูกสร้างใหม่ 31 คำถามไขข้อข้องใจ จ่ายแบบไหน เท่าไร
สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรร่วมกับสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย จัดสัมมนาหัวข้อ “ไขประเด็น พ.ร.บ. ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างกับกฎหมายลูกร่วม 19 ฉบับที่ต้องรู้” เมื่อ 6 พฤศจิกายน 2562
กล่าวได้ว่าเป็นเวทีสัมมนาที่คนฟังแน่นห้อง เป็นท้้งเรื่องใกล้ตัวและใกล้กระเป๋าเงิน เพราะมีเวลาอีกเพียง 1 เดือนเศษรัฐบาลเตรียมจัดเก็บจริงในวันที่ 1 มกราคม 2563 (ล่าสุด กระทรวงมหาดไทยแจ้งเลื่อนบังคับใช้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ ไปเป็นเดือนสิงหาคม 2563)
โดยมีตัวแทนจาก 3 กรมหลัก ประกอบด้วย “ชุมพล สุวรรณกิจบริหาร” ผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านนโยบายภาษี สำนักนโยบายภาษี สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง “วิลาวัลย์ วีระกุล” รองอธิบดีกรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง
และผู้บริหารที่เป็นตัวแทนจากกรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น ในฐานะกำกับดูแลองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น 7,776 แห่งทั่วประเทศ ทำหน้าที่ไขความกระจ่างภาษีทุกซอกทุกมุม
ที่ดินเกษตร-อยู่อาศัย-อื่น ๆ
ผู้บริหารรัฐให้คาถา 1 เรื่อง คือ ทรัพย์สินถ้าไม่ใช่ “ทำเกษตรกรรม” และถ้าไม่ใช่ “ที่อยู่อาศัย” กฎหมายตีความเป็นประเภท “อื่น ๆ” หรือพาณิชยกรรมการค้าและที่ดินเปล่าทันที
ข้อแตกต่างเพราะบทเฉพาะกาลในกฎหมายใหม่ กำหนดแนวปฏิบัติชัดเจน 2 ปีแรก (2563-2564) ฐานภาษีต่ำไปหาสูง ได้แก่ ที่ดินเกษตรกรรม เริ่มต้นเก็บล้านละ 100-1,000 บาท
ที่อยู่อาศัย เริ่มจัดเก็บล้านละ 200-3,000 บาท, อื่น ๆ (ทำการค้า) เริ่มจัดเก็บล้านละ 3,000-7,000 บาท
และที่ดินเปล่า เริ่มจัดเก็บเท่าประเภททำการค้า คือเริ่มต้นล้านละ 3,000 บาท
แต่ถ้าหากทุก ๆ 3 ปีเจ้าของที่ดินไม่ทำประโยชน์อะไร ภาษีจะถูกบวกเพิ่มล้านละ 3,000 บาท ทบไปเรื่อย ๆ จนกว่าจะชนเพดานไม่เกินล้านละ 30,000 บาท หรือเพดานภาษี 3%
ราคาประเมินเลื่อนทางเทคนิค
1. “ราคาประเมินที่ดิน” เปิดวงเสวนาด้วยคำถาม ทำไมการประกาศราคาประเมินที่ดินรอบใหม่จึงต้องเลื่อนออกไป
ข้อเท็จจริง คือ ราคาประเมินที่ดินปัจจุบันเป็นรอบปี 2559-31 ธันวาคม 2563 ประกาศใช้รอบละ 4 ปี
ประเด็นคือ ช่วงรอยต่อปีเก่า-ปีใหม่มีกฎหมายอีกฉบับ “พ.ร.บ.ประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ” มีผลบังคับใช้ 22 พฤศจิกายน 2562 ส่งผลให้การทำงานภายใต้ประมวลกฎหมายที่ดินถูกนำมาบังคับภายใต้กฎหมายใหม่
หมายความว่า ในทางปฏิบัติการประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินต้องประกาศล่วงหน้า 1 เดือน เพื่อให้ประชาชนตรวจสอบการประเมินราคาที่ดินก่อนบังคับใช้ ถ้าหากต้องประกาศใช้บังคับบัญชีใหม่ภายใน 1 ธันวาคม 2562 เท่ากับมีเวลาเตรียมตัว 8 วันเท่านั้น
ระยะเวลาน้อยนิดแต่ต้องทำงานภายใต้กฎหมายใหม่ อำนาจหน้าที่ก็ถูกปรับไปขึ้นกับกฎหมายใหม่โดยอัตโนมัติ ผลของการ “ทำไม่ทัน” จึงต้องเลื่อนการบังคับใช้ราคาประเมินรอบใหม่ออกไปอีก 1 ปี
จากเดิมราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ต้องบังคับใช้ 1 มกราคม 2563 เลื่อนเป็น 1 มกราคม 2564 แทน
ผลประโยชน์ตกกับผู้ซื้อทรัพย์สิน เพราะยังใช้ราคาประเมินเก่าซึ่งฐานต่ำกว่า ทำให้การจ่ายภาษีก็น้อยกว่า
ประเมินทุนทรัพย์ “ราคาเดียว”
2. “ราคาประเมินทุนทรัพย์” ใช้แบบปี 2535 ซึ่งของเดิมมี 59 แบบ กฎหมายใหม่ยุบเหลือ 36 แบบเพื่อให้ง่ายต่อการนำไปใช้ มีผลให้บ้านเดี่ยว-บ้านแถว-ตึกแถว “มีราคาเดียว”
ในทางปฏิบัติที่อยู่อาศัยไม่ได้มีเพียงมิติเดียว หากแต่ยังมีบ้านครึ่งตึกครึ่งไม้, บ้านไม้ทั้งหลัง, บ้านชั้นเดียว สองชั้น สามชั้น ฯลฯ จะชี้วัดยังไงว่าใครต้องจ่ายถูกแพงกว่ากัน
แนวคำตอบ รัฐจะยึดหลัก “ราคาเดียว” โดยเอาราคาต่ำสุดของประเภทบ้านเดี่ยวมาใช้ หรือใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ต่ำสุด จึงไม่ต้องกังวลราคาจะสูง ยิ่งจะใช้เพื่อการจัดเก็บภาษีต้องคำนึง 1.ง่าย 2.องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นไม่ต้องใช้ดุลพินิจ
รวมทั้งราคาประเมินทุนทรัพย์ใหม่ 36 แบบ สามารถตรวจสอบข้อมูลรายละเอียดได้จากเว็บไซต์กรมธนารักษ์โดยตรง
3. “โกดังโรงงานกับส่วนควบ” ทรัพย์สินประเภทอุตสาหกรรม โกดัง นับส่วนควบด้วยหรือนับเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง
แนวคำตอบให้นับเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง เครื่องจักรต่าง ๆ เป็นส่วนควบ ไม่ต้องนับหรือไม่ต้องนำมาคำนวณภาษีทรัพย์สิน
เช่น โรงงาน 1,000 ตารางเมตร คูณด้วยราคาโรงงาน 8,000 บาท แล้วหักค่าเสื่อมราคาตามจริง
4. “ที่จอดรถ” เหมือนจะไม่มีปัญหาแต่แท้จริงคือปัญหาใหญ่ เพราะต่างจังหวัดที่ดินมีเหลือเฟือ การเทลานคอนกรีตจะจ่ายภาษีแบบไหน
เพราะถ้าทำที่จอดรถได้รับยกเว้นภาษีมูลค่า 50 ล้านบาทแรก แต่ถ้าทำที่จอดรถจะถูกตีความเป็น “อื่น ๆ (ทำการค้า)” เก็บภาษีเริ่มต้นล้านละ 3,000 บาท
แนวคำตอบ เจ้าหน้าที่รัฐต้องดูประเภทที่จอดรถ ซึ่งการสำรวจขององค์กรท้องถิ่นจะแยกประเภท เช่น พื้นที่โรงงาน ที่จอดรถ ซึ่งค่าภาษีแตกต่างกัน
จัดสรรเต้นกฎใหม่โอนคอนโดฯ
5. “โอนคอนโดฯโดนหางเลขกฎหมายใหม่” ประเด็นนี้สืบเนื่องจาก พ.ร.บ.การประเมินทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. 2562 ที่มีผลบังคับใช้ 22 พฤศจิกายน 2562
มีประเด็นอาคารชุด จากเดิมสามารถกำหนดราคาก่อนจดทะเบียน แต่กฎหมายใหม่ต้องจดทะเบียนก่อนแล้วค่อยกำหนดราคา ทำให้คอนโดมิเนียมแม้สร้างเสร็จแล้วแต่การโอนอาจต้องล่าช้าออกไป
ข้อกังวลดังกล่าว ทางกรมธนารักษ์ไขคำตอบว่า แม้ต้องปฏิบัติภายใต้กฎหมายใหม่ แต่ขั้นตอนปฏิบัติตั้งธงไว้แล้วว่าต้องจัดประชุมแค่รอบเดียวแล้วตัดสินราคาได้เลย
ข้อกังวลที่ส่งขึ้นมาไม่ใช่แค่ผู้ซื้อ-ผู้ขาย แต่ยังมี “สินเชื่อ” เข้ามาเกี่ยวข้องเพราะมีอายุการอนุมัติ 3 เดือน ถ้าโอนห้องชุดล่าช้ากว่าเดิมกระบวนการขอสินเชื่ออาจต้องทำใหม่
6. “การคัดค้านของประชาชน” สืบเนื่องจากราคาประเมินที่ดินเดิม กรมธนารักษ์สำรวจและประกาศใช้ได้เลย แต่ภายใต้ property tax เปิดช่องให้มีการอุทธรณ์หรือคัดค้านราคาประเมินใหม่ได้
โดยคัดค้านกระบวนการประเมินไม่ถูกต้องได้ กรอบเวลาทำภายใน 90 วัน ขณะที่การคัดค้านราคาสามารถคัดค้านได้ทันที
ประเด็นการคัดค้านทางมหาดไทยดูเหมือนไม่กังวล มองว่ามีแต่ข้อคัดค้านมโนสาเร่ อาทิ ตำแหน่งที่ดินผิด (เพราะราคาประเมินต่ำอยู่แล้ว)
ประเมินภาษีที่ดินผิด ใครรับผิดชอบ
7. “ประเมินราคาผิด จ่ายภาษีผิด ใครผิด” ข้อกังวลมาจากความเป็นไปได้ที่เจ้าหน้าที่ประเมินพลาด เจ้าของไม่รู้ไม่ตั้งใจ
หลักกฎหมายระบุชัดเจน ตั้งแต่การสำรวจจนถึงประกาศราคา สามารถทบทวนได้ภายใน 3 ปี
8. “ระหว่างปีมีการเปลี่ยนแปลงทรัพย์สิน” ข้อกังวลเพราะกลัวเสียภาษีผิดพลาดโดยไม่ตั้งใจ
ประเด็นนี้ แนวคำตอบคือ การเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นการเก็บภาษีล่วงหน้า ปีละ 1 ครั้ง เรียกว่าปีภาษี
เพราะฉะนั้น ในระหว่างปีหากมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ทรัพย์สิน รัฐเฉย ๆ ไม่ต้องทำอะไร รอจนกว่าเจ้าของแจ้งประเภทเข้ามา และมีการประเมินใหม่
9. “เขียนบิลระบบแมนวล” ปีแรก (2563) ระบบออนไลน์ทำงานบนคอมพิวเตอร์ยังไม่ 100% ดังนั้น ยังมีตกค้างบางส่วนที่ต้องเขียนบิลด้วยมือแบบระบบเก่า
แนวคำตอบ กรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่นมีระบบบัญชีอิเล็กทรอนิกส์ แต่ของใหม่ต้องทดลองใช้ก่อน “…ปีแรกลำบากนิดนึง ถ้า อปท.ไหนไม่มีก็ใช้ระบบแมนวล กฎหมายลูกก็ยังออกไม่หมด เต็มร้อยเปอร์เซ็นต์ไม่ได้หรอกครับ”
10. “ถ้าระบบไม่พร้อม รัฐจะใช้วิธีเรียกเก็บภาษีไปก่อน” ประเด็นนี้แม้ภาครัฐไม่ได้ปฏิเสธ แต่ก็แก้ไขแนวทางมาให้แล้วว่า ถ้าท้องถิ่นใดไม่มีความพร้อม
แต่ทรัพย์สินมีอยู่จริง ก็ยังมีฐานภาษีเดิมรองรับอยู่ การแก้ปัญหาเฉพาะหน้า คือ เก็บภาษีตามฐานภาษีเดิมไปก่อน
จ่ายแพงกว่าเดิมหรือเปล่า ?
11. “จ่ายภาษีแพงขึ้นจากเดิมหรือไม่” คำถามมาจากเดิมเคยจ่ายภาษีโรงเรือน 12.5% ของค่าเช่า แต่ภาษีใหม่จ่ายตามมูลค่าทรัพย์
หลักปฏิบัติ กรมธนารักษ์ยกตัวอย่าง ภาษีเก่าจ่ายปีละ 20,000 บาท กฎหมายใหม่เมื่อคำนวณแล้วถ้าจ่ายน้อยลงก็ยกเป็นประโยชน์กับเจ้าของทรัพย์
แต่ถ้าค่าภาษีมากกว่าเดิม เช่น 30,000 บาท ส่วนต่างที่เคยจ่าย คือ 10,000 บาท มีมาตรการบรรเทาภาษี 3 ปี โดยปีแรกจ่าย 25% ปีที่สองจ่าย 50% ปีที่สามจ่าย 75%
12. “สามีภรรยากับสิทธิยกเว้นภาษีบ้านหลังหลัก” สืบเนื่องจากที่อยู่อาศัยมากกว่า 1 หลัง รัฐให้สิทธินำบ้านแพงที่สุดยื่นขอรับยกเว้นภาษีมูลค่า 50 ล้านแรก และเรียกว่า “บ้านหลังหลัก”
คำถามคือสามีภรรยา ถ้าไม่ทำอะไรเลยจะได้รับยกเว้นเพียง 1 หลัง แต่อยากใช้สิทธิยกเว้นบ้านหลังหลัก 2 หลัง
ประเด็นนี้เจ้าหน้าที่รัฐขอใช้สิทธิไม่ตอบคำถาม เพราะเกรงว่าจะถูกนำไปใช้อ้างอิง
แต่ไกด์ไลน์กว้าง ๆ ออกมาว่า สิทธิบ้านหลังหลักทุกคนมีสิทธิ 1 สิทธิ เพียงแต่ปฏิบัติให้เข้าเงื่อนไข มีชื่อในโฉนด+ชื่อในทะเบียนบ้าน+ก่อน 1 มกราคม 2563
ภาษีที่ดินปลูกป่า เกษตรหรือการค้า
13. “ที่ดินปลูกป่า ตีความทำการค้าหรือเกษตรกรรม” หลากคำถามที่น่าสนใจ กรณีที่ดินนำไปขึ้นทะเบียนกับกรมป่าไม้เพื่อปลูกป่า ได้รับยกเว้นหรือไม่
แนวคำตอบกรมธนารักษ์ คือ property tax ไม่มีเงื่อนไขสิทธิประโยชน์ยกเว้นภาษีสำหรับการปลูกป่า
แต่ถ้าปลูกป่าแสดงว่าทำเกษตรกรรม ตีความเข้าประเภทที่ดินเกษตรกรรม
14. “ที่ดินเลี่ยงจัดสรร สร้างเสร็จไม่พร้อมกัน เสียภาษีการค้าหรือที่ดินเปล่า”
คำถามอันตรายนี้มีประเด็นที่ดินที่ยื่นขออนุญาตก่อสร้าง 10 หลัง กรณีสมมุติเริ่มสร้างกลางปี 2563 สร้างเสร็จเดือนกุมภาพันธ์ 2564 และไปขอบ้านเลขที่ จะเสียภาษีที่ดินยังไง
คำตอบชัดเจนมากว่าไม่เกี่ยวกับหน่วยงานรัฐ ในขณะที่ผู้บริหารสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร “อธิป พีชานนท์” ตอบคำถามได้ทันทีว่าไม่แนะนำให้ทำ เพราะไม่สามารถขอสิทธิประโยชน์จากรัฐได้เนื่องจากไม่ได้ขอใบอนุญาตจัดสรร
ประเด็นนี้ มาจากการพัฒนาโครงการบ้าน-คอนโดมิเนียม มีการใช้ที่ดินเปล่าจำนวนมาก ในภาวะเศรษฐกิจไม่ดีมีโอกาสขายโครงการไม่หมด กลัวว่าจะมีภาระจ่ายภาษีทรัพย์สินเยอะ
ต่อมา รัฐได้ออกมาตรการผ่อนผันโดยให้จ่ายภาษีอัตราผ่อนปรน 90% ภายใน 3 ปีแรกนับตั้งแต่ได้รับใบอนุญาตจัดสรร
กล่าวคือ ถ้าคำนวณภาษี 1 แสนบาท ภายในสามปีแรก ได้รับผ่อนผันไม่ต้องจ่าย 900% หรือ 9 หมื่นบาท มีภาระภาษีจ่ายจริง 1 หมื่นบาท
15. “ให้เกษตรกรเช่าทำเกษตรกรรม ได้รับยกเว้นภาษี 50 ล้านแรกหรือไม่”
แนวคำตอบแบบเคลียร์คัตชัดเจน คือ property tax ยกเว้นภาษีที่ดินเกษตรกรรมสำหรับเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่เป็น “บุคคลธรรมดา” มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาทไม่ต้องเสียภาษี
แต่ถ้านิติบุคคลเป็นเจ้าของทรัพย์สิน รัฐเก็บภาษีตั้งแต่บาทแรก (ไม่มีอัตรายกเว้นภาษี)
สรุปหลักการ คือ ดูจากสภาพการใช้งานจริงว่าทำเกษตรหรือเปล่า ไม่ได้ดูว่าใครเช่า
นิยามที่ดิน “เกษตรกรรม”
16. “นิยามที่ดินเกษตรกรรม” เป็นอีกเรื่องที่ผู้คนให้ความสนใจมาก
แนวคำตอบ ที่ดินมีมากน้อยแค่ไหนแต่ดูจากหน้างาน ถ้าทำเกษตรกรรมเท่าไหร่ก็คำนวณภาษีตามประเภทไปเท่านั้น
ประเด็นเพราะที่ดินเกษตรกรรมมีภาษีถูกที่สุด เจ้าของทรัพย์สินจึงมีความสนใจอยากจ่ายภาษีในฐานะทำเกษตรกรรม
สุดท้าย จึงต้องมีการทำนิยามหรือคำจำกัดความ “ที่ดินเกษตรกรรม” ต้องปลูกพืชกี่ต้น พันธุ์อะไรบ้าง ฯลฯ ในที่สุดเรื่องนี้จะต้องถูกกำหนดไว้ในแนบท้ายของกฎหมายใหม่
ที่สำคัญ ไม่ต้องกลัวปลูกไม่ทันก่อนวันที่ 1 มกราคม 2563 เพราะขอให้มี “ต้นกล้า” ก็นับเป็นที่ดินเกษตรกรรมได้ เพียงแต่ต้องมีให้เต็มพื้นที่เท่านั้นเอง
17. “เลี่ยงประเภทที่ดิน คุ้มจริงหรือไม่” คำถามข้อนี้มาจากผู้ถือครองที่ดินเยอะในต่างจังหวัดเป็นหลัก ไม่อยากเสียภาษีที่ดินเปล่าก็เลยขวนขวายทำเกษตรบ้าง หรือเอามาให้เช่าบ้าง
กรมธนารักษ์แชร์ข้อคิดเห็นเป็นการส่วนตัวว่า มีตัวอย่างเจ้าของที่ดิน 70 ไร่ในต่างจังหวัด เป็นที่ดินเปล่าเห็นฐานภาษีแพงก็เลยดิ้นรนจะลงทุนเพิ่มเพื่อใช้สิทธิจ่ายภาษีเกษตรกรรม
ผลลัพธ์ที่คำนวณออกมา มูลค่าทุนทรัพย์หรือมูลค่าที่ดินไม่ได้สูงมากมาย แม้ต้องจ่ายภาษีล้านละ 3,000 บาทแต่จ่ายจริงไม่กี่ตังค์
เปรียบเทียบกับอยากแปลงร่างเป็นที่ดินเกษตรกรรม มีต้นทุนที่มองไม่เห็น ต้องคำนวณดูถ้าได้ไม่คุ้มเสียก็ไม่มีความจำเป็นต้องเปลี่ยนแปลงที่ดินแต่อย่างใด
เพราะอย่าลืมว่า property tax คำนวณภาษีจากราคาประเมิน ซึ่งไม่ได้สะท้อนราคาตลาดอย่างเต็มที่ แปลว่าถูกกว่าราคาตลาดเยอะ
การดิ้นรนเพื่อหวังจ่ายภาษีถูกที่สุด อาจเป็นเรื่องไม่จำเป็นเลยก็ได้
18. “ที่ดินเปล่าให้คนเช่าทำนา มีความเสี่ยง ?” ถ้าตัดประเด็นเรื่องความคุ้มค่าเพื่อให้ที่ดินเปล่าสามารถจ่ายภาษีถูกลงทางมหาดไทยมีข้อชี้แนะว่า เวลาให้ชาวนาเช่าที่ดินทำนา อย่าลืมชั่งน้ำหนักความเสี่ยงตอนไล่ที่ เพราะมีกฎหมายเกษตรกรเช่าทำนา ไม่สามารถขับไล่ผู้เช่าได้ทันที แต่ต้องรอ “รอบเก็บเกี่ยวผลผลิต” ให้แล้วเสร็จเสียก่อน
ที่ดินภาระจำยอม ทำใจลำบาก
19. “ที่ดินภาระจำยอม” มีข้อสังเกตขึ้นมาว่า ไม่ได้มีเงื่อนไขหรือข้อยกเว้นภาษีให้
กรมธนารักษ์ชี้แจงว่า กรณีที่ดินภาระจำยอมและใช้เป็นทางเข้า-ออก รัฐไม่เก็บภาษีอยู่แล้ว เป็นสภาพของการใช้ที่ดิน
“ที่ผ่านมา กรมธนารักษ์เป็นผู้ประเมินราคาที่ดิน แต่เอกสารที่กรมที่ดินส่งให้ไม่มีรายละเอียดว่าแปลงใดจดภาระจำยอม ซึ่งจะเซ็นสลักหลังโฉนด”
ดังนั้น วิธีการกรมธนารักษ์จะประเมินจากสภาพข้อเท็จจริง ไม่ได้ประเมินจากลายเซ็นหลังโฉนด และส่วนใหญ่ที่ดินภาระจำยอมสภาพการใช้มักเข้าข่ายได้รับยกเว้นอยู่แล้ว
รวมทั้งกรณีที่ดินภาระจำยอมใช้เป็นทางเข้า-ออกซอย ราคาประเมินกำหนดเหลือ 50% เท่านั้น
20. “ถนนส่วนบุคคล ได้รับลดหย่อนภาษีหรือไม่” เนื่องจากถนนส่วนบุคคลส่วนใหญ่ไม่มีป้ายเขียนระบุชัดเจน
แนวคำตอบ กฎหมายใหม่เปิดช่องให้มีการอุทธรณ์ภาษีได้ อุทธรณ์ราคาประเมินได้ ดังนั้น ถ้ามีที่ดินภาระจำยอมอยู่ในแปลงที่ดิน
แต่ปรากฏว่าถูกประเมินภาษีเต็มแปลง ก็สามารถอุทธรณ์และให้สำรวจ พิจารณาราคาใหม่ได้ เพื่อให้เสียภาษีได้ถูกต้องตามสภาพทรัพย์สิน
โดยสรุป ที่ดินภาระจำยอมไม่ได้รับการยกเว้น แต่ได้รับการลดหย่อนภาษี
21. “อปท.ทั่วประเทศขอเอกสารจากผู้ประกอบการ” ดูเหมือนเป็นความตกใจเล็ก ๆ เพราะองค์กรท้องถิ่นมีการส่งหนังสือเรียกขอเอกสารต่าง ๆ
ในขณะที่ผู้ประกอบการมองว่าข้อมูลกรรมสิทธิ์ทุกอย่างหน่วยงานรัฐก็มีอยู่แล้ว ทำไมไม่บูรณาการส่งข้อมูลระหว่างหน่วยงานรัฐด้วยกัน
แนวคำตอบจากมหาดไทย กฎหมายใหม่บังคับให้องค์กรท้องถิ่นสำรวจทุกแปลงแบบปูพรม แต่ทำงานไม่ทันแน่นอน
ทางลัด คือ ทำหนังสือขอข้อมูลเอกสารจากเจ้าของทรัพย์สิน ถ้าส่งให้ก็สามารถออกใบประกาศโดยตรง เช่น บริษัทเดียวแต่มี 20 ตึกเจ้าหน้าที่ทำงานไม่ทันจริง ๆ
“การขอเอกสารต่าง ๆ เป็นการสำรวจอีกวิธีหนึ่ง สำหรับเอกชนลำบากปีแรกปีเดียว ปีต่อไปไม่ขอแล้ว”
ที่ดินเปลี่ยนมือตลอดเวลา
22. “ที่ดินเปลี่ยนมือตลอดเวลา” ถือเป็นคลาสสิกเคสน่าจะกลัวการเรียกเก็บภาษีซ้ำซ้อนหรือผิดพลาด
แนวคำตอบ หลักปฏิบัติชัดเจน ท้องถิ่นสำรวจและประกาศราคาประเมิน จากนั้นเรียกเก็บภาษี เจ้าของสามารถโต้แย้งได้ตลอดเวลา
การเปลี่ยนมือจะถี่มากน้อยแค่ไหน จึงไม่มีปัญหาในทางปฏิบัติ
23. “ให้เช่าที่ดินแล้วผลักภาระให้ผู้เช่าได้หรือไม่” คำถามนี้มีแนวคำตอบชัดเจนว่า ดูแค่ผู้ถือกรรมสิทธิ์คือใคร ผู้นั้นเป็นผู้เสียภาษี
แม้แต่การจ่ายภาษีแทนก็ออกใบเสร็จชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์อยู่ดี
24. “ที่ดินแปลงใหญ่แต่ปลูกบ้านหลังเล็ก” คำถามคือตีความเป็นที่อยู่อาศัยเต็มแปลงได้หรือไม่
แนวคำตอบ แม้ข้อเท็จจริงบ้านในต่างจังหวัดอาจสร้างบนที่ดิน 20 ไร่ แต่กฎหมายดูตามสภาพการใช้งานจริง
ถ้าบ้านหลังเล็กแต่สนามหญ้าแต่งเล็มสวยงาม ปลูกต้นไม้และดูแลอย่างดี ตีความที่อยู่อาศัย เริ่มต้นล้านละ 20 บาท
แต่ถ้าสนามหญ้ารกร้าง หญ้าสูงท่วมหัว ตีความเป็นที่ดินเปล่า เสียภาษีเริ่มต้นล้านละ 3,000 บาท
ที่ดินมิกซ์ยูส จ่ายภาษียังไง
25. “ที่ดินทำมิกซ์ยูส” แนวคำตอบชัดเจน ที่ดิน 1 แปลงมีการทำประโยชน์หลายรูปแบบ
เพราะฉะนั้น กฎหมายจะคำนวณตามประเภทการใช้ประโยชน์ เช่น ที่ดิน 1 ไร่ ปลูกบ้านอยู่ ทำแปลงผักไฮโดรฯ และเปิดร้านกาแฟ
การประเมินภาษีจะมี 3 ประเภท คือ ทำเกษตรกรรม-ที่อยู่อาศัย-การค้า แยกจ่ายภาษี 3 ประเภทบนที่ดินแปลงเดียวกัน
26. “ที่ดินกงสี ชื่อ 12 เจ้าของ” จ่ายภาษียังไง และถ้ามีคนเบี้ยวจะทำยังไง
กระทรวงการคลังให้แนวคำตอบว่า property tax ดูที่ทรัพย์เป็นหลัก ไม่ได้ดูว่ามีเจ้าของกี่คน ที่ดินกงสีจึงเป็นเรื่องภายในครอบครัว
การเก็บภาษีก็เก็บจากการใช้ประโยชน์ทรัพย์ ถ้าทำเป็นที่อยู่อาศัยก็เก็บฐานภาษีที่อยู่อาศัย แต่กรณีมีชื่อ 12 คนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วม
บิลเรียกเก็บภาษีจะยึดตาม “ชื่อแรก” ที่ปรากฏ ที่เหลือใครจะเป็นชื่อแรกทางครอบครัวต้องตกลงกันเอง
27. “อัตราภาษีเปลี่ยนแปลงได้หรือไม่” เรื่องนี้เป็นคำถามทางเทคนิค
แนวคำตอบ คือ กฎหมายใหม่กำหนดราคาแนะนำให้เก็บภาษีในช่วง 2 ปีแรก (2563-2564)
หมายความว่า ปี 2565 เป็นต้นไป อาจมีการเปลี่ยนแปลงอัตราได้ เพราะเปิดช่องให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นขยับ-ปรับเปลี่ยนอัตราได้
จุดเน้นอยู่ที่การเปลี่ยนแปลงราคาภาษี ต้องไม่เกินเพดานที่กำหนด ได้แก่ ที่ดินเกษตรกรรม เพดานภาษีไม่เกินล้านละ 1,500 บาท
ที่อยู่อาศัยไม่เกินล้านละ 5,000 บาท, ที่ดินอื่น ๆ (การค้า) ไม่เกินล้านละ 12,000 บาท และที่ดินเปล่าไม่เกินล้านละ 30,000 บาท
ภาษีที่ดิน ส.ป.ก.-ที่ดินตาบอด
28. “ที่ดิน ส.ป.ก.เสียภาษีด้วยหรือไม่” แนวคำตอบ คือ ต้องจ่ายภาษีไม่มียกเว้น โดยผู้จ่าย คือ “ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินของรัฐ”
เพราะฉะนั้น การเช่าที่ดินรัฐไม่ว่าทำการค้า เกษตรกรรม หรือทำที่อยู่อาศัย มีหน้าที่ต้องเสียภาษีทุกแปลง
29. “ทรัพย์มรดก” แนวคำตอบมีเงื่อนไขเดียว ถ้ารับมรดกเป็นบ้านหลังหลัก อาจได้รับลดหย่อนกึ่งหนึ่ง แต่ถ้ารับมรดกที่ดินเปล่า จ่ายตามสูตรภาษีเป๊ะ
เพียงแต่ถ้ามูลค่าสูง กฎหมายเปิดช่องให้มีการบรรเทาภาษี โดยสามารถผ่อนภาษีได้ 3 งวด แต่ต้องจ่ายภายใน 3 เดือน
30. “ผังเมืองจำกัดการใช้ประโยชน์” ข้อกังวลนี้มาจากเจ้าของที่ดินในเชียงใหม่ มีที่ดินในเมืองแต่ถูกควบคุมด้วยผังเมืองที่ใช้ประโยชน์ได้น้อยลง แต่ราคาสูงมาก
แนวคำตอบ สามารถคัดค้านราคาได้ว่าประเมินเกินจริง แต่ต้องภายใต้ 3 เงื่อนไข 1.ที่ดินมีการซื้อขายต่ำกว่าราคาประเมินจริง ๆ 2.ประเด็นผังเมือง อาจต้องนำมาพิจารณาประกอบเพื่อกำหนดโซนนิ่งต่อไป
31. “ที่ดินตาบอด” ข้อกังวลคงมาจากกลัวว่าประเมินราคาสูงแล้วต้องจ่ายภาษีแพง
กรมธนารักษ์แจ้งว่า แปลงที่ดินถ้าไม่มีทางเข้า-ออกตีความเป็นที่ดินตาบอดไว้ก่อน เรียกว่ายกประโยชน์ให้เจ้าของทรัพย์ เพราะราคาประเมินต่ำมากเหลือ 25-50%
แต่ถ้ามีเคสที่ “ที่ดินตาดี” อยากเป็น “ที่ดินตาบอด” นามสกุลเดียวกัน หรือญาติกันมาช่วยกันซื้อกรรมสิทธิ์ล้อมที่ดินไว้ ถ้าสืบค้นเจอก็โดนเช็กบิลจ่ายภาษีตามจริง
รื้อถอนโครงเหล็กเชียงราย
รื้อถอนโครงเหล็กเชียงใหม่
รื้อถอนโครงเหล็กน่าน
รื้อถอนโครงเหล็กพะเยา
รื้อถอนโครงเหล็กแพร่
รื้อถอนโครงเหล็กแม่ฮ่องสอน
รื้อถอนโครงเหล็กลำปาง
รื้อถอนโครงเหล็กลำพูน
รื้อถอนโครงเหล็กอุตรดิตถ์
รื้อถอนโครงเหล็กกาฬสินธุ์
รื้อถอนโครงเหล็กขอนแก่น
รื้อถอนโครงเหล็กชัยภูมิ
รื้อถอนโครงเหล็กนครพนม
รื้อถอนโครงเหล็กนครราชสีมา
รื้อถอนโครงเหล็กบึงกาฬ
รื้อถอนโครงเหล็กบุรีรัมย์
รื้อถอนโครงเหล็กมหาสารคาม
รื้อถอนโครงเหล็กมุกดาหาร
รื้อถอนโครงเหล็กยโสธร
รื้อถอนโครงเหล็กร้อยเอ็ด
รื้อถอนโครงเหล็กเลย
รื้อถอนโครงเหล็กสกลนคร
รื้อถอนโครงเหล็กสุรินทร์
รื้อถอนโครงเหล็กศรีสะเกษ
รื้อถอนโครงเหล็กหนองคาย
รื้อถอนโครงเหล็กหนองบัวลำภู
รื้อถอนโครงเหล็กอุดรธานี
รื้อถอนโครงเหล็กอุบลราชธานี
รื้อถอนโครงเหล็กอำนาจเจริญ
รื้อถอนโครงเหล็กกำแพงเพชร
รื้อถอนโครงเหล็กชัยนาท
รื้อถอนโครงเหล็กนครนายก
รื้อถอนโครงเหล็กนครปฐม
รื้อถอนโครงเหล็กนครสวรรค์
รื้อถอนโครงเหล็กนนทบุรี
รื้อถอนโครงเหล็กปทุมธานี
รื้อถอนโครงเหล็กพระนครศรีอยุธยา
รื้อถอนโครงเหล็กพิจิตร
รื้อถอนโครงเหล็กพิษณุโลก
รื้อถอนโครงเหล็กเพชรบูรณ์
รื้อถอนโครงเหล็กลพบุรี
รื้อถอนโครงเหล็กสมุทรปราการ
รื้อถอนโครงเหล็กสมุทรสงคราม
รื้อถอนโครงเหล็กสมุทรสาคร
รื้อถอนโครงเหล็กสิงห์บุรี
รื้อถอนโครงเหล็กสุโขทัย
รื้อถอนโครงเหล็กสุพรรณบุรี
รื้อถอนโครงเหล็กสระบุรี
รื้อถอนโครงเหล็กอ่างทอง
รื้อถอนโครงเหล็กอุทัยธานี
รื้อถอนโครงเหล็กจันทบุรี
รื้อถอนโครงเหล็กฉะเชิงเทรา
รื้อถอนโครงเหล็กชลบุรี
รื้อถอนโครงเหล็กตราด
รื้อถอนโครงเหล็กปราจีนบุรี
รื้อถอนโครงเหล็กระยอง
รื้อถอนโครงเหล็กสระแก้ว
รื้อถอนโครงเหล็กกาญจนบุรี
รื้อถอนโครงเหล็กตาก
รื้อถอนโครงเหล็กประจวบคีรีขันธ์
รื้อถอนโครงเหล็กเพชรบุรี
รื้อถอนโครงเหล็กราชบุรี
รื้อถอนโครงเหล็กกระบี่
รื้อถอนโครงเหล็กชุมพร
รื้อถอนโครงเหล็กตรัง
รื้อถอนโครงเหล็กนครศรีธรรมราช
รื้อถอนโครงเหล็กนราธิวาส
รื้อถอนโครงเหล็กปัตตานี
รื้อถอนโครงเหล็กพังงา
รื้อถอนโครงเหล็กพัทลุง
รื้อถอนโครงเหล็กภูเก็ต
รื้อถอนโครงเหล็กระนอง
รื้อถอนโครงเหล็กสตูล
รื้อถอนโครงเหล็กสงขลา
รื้อถอนโครงเหล็กสุราษฎร์ธานี
รื้อถอนโครงเหล็กยะลา
รื้อถอนโครงเหล็กกรุงเทพมหานคร
รื้อถอนโครงเหล็กคลองสาน
รื้อถอนโครงเหล็กคลองสามวา
รื้อถอนโครงเหล็กคลองเตย
รื้อถอนโครงเหล็กคันนายาว
รื้อถอนโครงเหล็กจอมทอง
รื้อถอนโครงเหล็กดอนเมือง
รื้อถอนโครงเหล็กดินแดง
รื้อถอนโครงเหล็กดุสิต
รื้อถอนโครงเหล็กตลิ่งชัน
รื้อถอนโครงเหล็กทวีวัฒนา
รื้อถอนโครงเหล็กทุ่งครุ
รื้อถอนโครงเหล็กธนบุรี
รื้อถอนโครงเหล็กบางกอกน้อย
รื้อถอนโครงเหล็กบางกอกใหญ่
รื้อถอนโครงเหล็กบางกะปิ
รื้อถอนโครงเหล็กบางคอแหลม
รื้อถอนโครงเหล็กบางซื่อ
รื้อถอนโครงเหล็กบางนา
รื้อถอนโครงเหล็กบางพลัด
รื้อถอนโครงเหล็กบางรัก
รื้อถอนโครงเหล็กบางเขน
รื้อถอนโครงเหล็กบางแค
รื้อถอนโครงเหล็กบึงกุ่ม
รื้อถอนโครงเหล็กปทุมวัน
รื้อถอนโครงเหล็กประเวศ
รื้อถอนโครงเหล็กป้อมปราบศัตรูพ่าย
รื้อถอนโครงเหล็กพญาไท
รื้อถอนโครงเหล็กพระนคร
รื้อถอนโครงเหล็กพระโขนง
รื้อถอนโครงเหล็กภาษีเจริญ
รื้อถอนโครงเหล็กมีนบุรี
รื้อถอนโครงเหล็กยานนาวา
รื้อถอนโครงเหล็กราชเทวี
รื้อถอนโครงเหล็กราษฎร์บูรณะ
รื้อถอนโครงเหล็กลาดกระบัง
รื้อถอนโครงเหล็กลาดพร้าว
รื้อถอนโครงเหล็กวังทองหลาง
รื้อถอนโครงเหล็กวัฒนา
รื้อถอนโครงเหล็กสวนหลวง
รื้อถอนโครงเหล็กสะพานสูง
รื้อถอนโครงเหล็กสัมพันธวงศ์
รื้อถอนโครงเหล็กสาทร
รื้อถอนโครงเหล็กสายไหม
รื้อถอนโครงเหล็กหนองจอก
รื้อถอนโครงเหล็กหนองแขม
รื้อถอนโครงเหล็กหลักสี่
รื้อถอนโครงเหล็กห้วยขวาง
รื้อถอนโครงเหล็กเมืองนครปฐม
รื้อถอนโครงเหล็กกำแพงแสน
รื้อถอนโครงเหล็กดอนตูม
รื้อถอนโครงเหล็กนครชัยศรี
รื้อถอนโครงเหล็กบางเลน
รื้อถอนโครงเหล็กพุทธมณฑล
รื้อถอนโครงเหล็กสามพราน
รื้อถอนโครงเหล็กเมืองนนทบุรี
รื้อถอนโครงเหล็กบางกรวย
รื้อถอนโครงเหล็กบางบัวทอง
รื้อถอนโครงเหล็กบางใหญ่
รื้อถอนโครงเหล็กปากเกร็ด
รื้อถอนโครงเหล็กไทรน้อย
รื้อถอนโครงเหล็กเมืองปทุมธานี
รื้อถอนโครงเหล็กคลองหลวง
รื้อถอนโครงเหล็กธัญบุรี
รื้อถอนโครงเหล็กลาดหลุมแก้ว
รื้อถอนโครงเหล็กลำลูกกา
รื้อถอนโครงเหล็กสามโคก
รื้อถอนโครงเหล็กหนองเสือ
รื้อถอนโครงเหล็กเมืองสมุทรปราการ
รื้อถอนโครงเหล็กบางพลี
รื้อถอนโครงเหล็กบางเสาธง
รื้อถอนโครงเหล็กพระประแดง
รื้อถอนโครงเหล็กพระสมุทรเจดีย์
รื้อถอนโครงเหล็กเมืองระยอง
รื้อถอนโครงเหล็กนิคมพัฒนา
รื้อถอนโครงเหล็กเขาชะเมา
รื้อถอนโครงเหล็กบ้านฉาง
รื้อถอนโครงเหล็กปลวกแดง
รื้อถอนโครงเหล็กวังจันทร์
รื้อถอนโครงเหล็กแกลง
รื้อถอนโครงเหล็กเมืองชลบุรี
รื้อถอนโครงเหล็กเกาะจันทร์
รื้อถอนโครงเหล็กบางละมุง
รื้อถอนโครงเหล็กบ่อทอง
รื้อถอนโครงเหล็กบ้านบึง
รื้อถอนโครงเหล็กพนัสนิคม
รื้อถอนโครงเหล็กพานทอง
รื้อถอนโครงเหล็กศรีราชา
รื้อถอนโครงเหล็กสัตหีบ
รื้อถอนโครงเหล็กหนองใหญ่
รื้อถอนโครงเหล็กเกาะสีชัง
รื้อถอนโครงเหล็กเมืองสมุทรสาคร
รื้อถอนโครงเหล็กกระทุ่มแบน
รื้อถอนโครงเหล็กบ้านแพ้ว
รื้อถอนโครงเหล็กมหาชัย
รื้อถอนโครงเหล็กเมืองสมุทร
รื้อถอนโครงเหล็กอัมพวา
รื้อถอนโครงเหล็กบางคนที
รื้อถอนโครงเหล็กเมืองราชบุรี
รื้อถอนโครงเหล็กบ้านคา
รื้อถอนโครงเหล็กจอมบึง
รื้อถอนโครงเหล็กดำเนินสะดวก
รื้อถอนโครงเหล็กบางแพ
รื้อถอนโครงเหล็กบ้านโป่ง
รื้อถอนโครงเหล็กปากท่อ
รื้อถอนโครงเหล็กวัดเพลง
รื้อถอนโครงเหล็กสวนผึ้ง
รื้อถอนโครงเหล็กโพธาราม
รื้อถอนโครงเหล็กเมืองฉะเชิงเทรา
รื้อถอนโครงเหล็กคลองเขื่อน
รื้อถอนโครงเหล็กท่าตะเกียบ
รื้อถอนโครงเหล็กบางคล้า
รื้อถอนโครงเหล็กบางน้ำเปรี้ยว
รื้อถอนโครงเหล็กบางปะกง
รื้อถอนโครงเหล็กบ้านโพธิ์
รื้อถอนโครงเหล็กพนมสารคาม
รื้อถอนโครงเหล็กราชสาส์น
รื้อถอนโครงเหล็กสนามชัยเขต
รื้อถอนโครงเหล็กแปลงยาว
รื้อถอนโครงเหล็กเมืองนครนายก
รื้อถอนโครงเหล็กปากพลี
รื้อถอนโครงเหล็กบ้านนา
รื้อถอนโครงเหล็กองครักษ์
