ทางลือกที่ไม่รี หรือ รีต่อ มีแบบไหนไปดูกัน
26 กุมภาพันธ์ 2565
ผู้ชม 250 ผู้ชม
ติดต่อสอบถาม
ทางเลือกที่ 1 ไม่รีไฟแนนซ์บ้าน
หลังจากงวดที่ 36 ซึ่งเป็นงวดสุดท้ายของปีที่ 3 แล้ว ยอดหนี้คงเหลือ 3,257,972.69 จะถูกนำไปคำนวณดอกเบี้ยต่อตามอัตราดอกเบี้ยที่กำหนดไว้ในสินเชื่อเดิมที่มีเงื่อนไขว่า ตั้งแต่ปีที่ 2 เป็นต้น จนกระทั่งสิ้นสุดอายุสินเชื่อจะคิดดอกเบี้ยในอัตรา MLR-0.25% ต่อปี ซึ่งเท่ากับ 6.75% (MLR ขณะนั้นเท่ากับ 7% ต่อปี)
การผ่อนยอดหนี้ 3,257,972.69 บาท ด้วยจำนวนเงินชำระต่องวดคงที่ 22,000 บาท ที่อัตราดอกเบี้ยคงที่เท่ากับ 6.75% ต่อปี จะพบว่าต้องผ่อนชำระอย่างต่อเนื่องถึง 347 งวด หรือประมาณ 29 ปี จึงจะสามารถชำระยอดหนี้ได้หมดสิ้น
เมื่อพิจารณาถึงจำนวนดอกเบี้ยที่ชำระไปทั้งหมดตั้งแต่งวดแรกจนกระทั่งงวดสุดท้าย (งวดที่ 347) แล้ว พบว่าชำระดอกเบี้ยไปทั้งสิ้นเป็นจำนวนเงิน 4,146,066.37 บาท ซึ่งเทียบเท่ากับ 118.46% ของวงเงินกู้เลยทีเดียว
แต่ถ้าพิจารณาเฉพาะจำนวนดอกเบี้ยตั้งแต่พ้นปีที่ 3 เป็นต้นไป คือระหว่างงวดที่ 37 ถึงงวดที่ 347 จะเป็นจำนวนเงิน 3,596,093.68 บาท ซึ่งเราจะนำจำนวนเงินนี้ไปเปรียบเทียบกับทางเลือกที่ 2 ซึ่งมีการรีไฟแนนซ์ เพื่อหาคำตอบว่าทางเลือกใดมีจำนวนดอกเบี้ยที่จะต้องชำระน้อยกว่า
ทางเลือกที่ 2 รีไฟแนนซ์บ้าน
สิ่งที่แตกต่างของทางเลือกที่ 2 คือมีการรีไฟแนนซ์หลังจากพ้นปีที่ 3 ไปแล้ว โดยเราจะนำยอดหนี้คงเหลือเมื่อสิ้นปีที่ 3 ซึ่งก็คือยอดหนี้คงเหลือ ณ งวดที่ 36 ยกไปรีไฟแนนซ์ที่อัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้าน ซึ่งเป็นสินเชื่อฉบับใหม่ ที่ยังคงมีจำนวนเงินชำระต่องวดเท่าเดิมที่ 22,000 บาทต่องวด
แต่ที่แตกต่างออกไปคืออัตราดอกเบี้ย โดยเมื่อรีไฟแนนซ์แล้วกำหนดให้อัตราดอกเบี้ยในงวดที่ 1-9 เท่ากับ 1.29% ต่อปี (แสดงในตารางคืองวดที่ 37-45) จากนั้นอัตราดอกเบี้ยงวดที่ 10-36 เท่ากับ 5.75% ต่อปี (แสดงในตารางคืองวดที่ 46-72) และตั้งแต่งวดที่ 37 เป็นต้นไปอัตราดอกเบี้ยเท่ากับ 6.15% ต่อปี (แสดงในตารางคืองวดที่ 73 จนกระทั่งยอดหนี้ถูกชำระหมดสิ้น)
เมื่อเลือกที่จะรีไฟแนนซ์แล้ว ยอดหนี้คงเหลือที่ยกมาจากงวดสุดท้ายของปีที่ 3 จำนวน 3,257,972.69 บาท เมื่อผ่อนชำระด้วยเงินจำนวนคงที่งวดละ 22,000 บาท จะสามารถผ่อนชำระให้หมดสิ้นได้ภายใน 286 งวด หรือประมาณ 24 ปี
โดยในช่วงระยะเวลาตั้งแต่เริ่มต้นผ่อนสินเชื่อจนกระทั่งชำระยอดหนี้หมดสิ้น จะพบว่าชำระดอกเบี้ยไปทั้งสิ้น 2,807,066.68 บาท เทียบเท่ากับ 80.2% ของวงเงินกู้ แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะจำนวนดอกเบี้ยที่ชำระไปในช่วงเวลาที่มีการรีไฟแนนซ์แล้ว (ตั้งแต่งวดที่ 37-286) จะคิดเป็นจำนวนเงิน 2,257,094 บาท
เนื่องจากการรีไฟแนนซ์นั้นจะมีค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เพิ่มขึ้นไม่ต่างจากการขอสินเชื่อใหม่ ดังนั้นในการเปรียบเทียบระหว่าง 2 ทางเลือก นั้นจึงต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายส่วนนี้ด้วย ดังนั้นเราจึงนำค่าใช้จ่ายในส่วนนี้มารวมเข้ากับจำนวนดอกเบี้ยที่ชำระทั้งหมดหลังรีไฟแนนซ์จนกระทั่งผ่อนสินเชื่อหมดสิ้นเป็นจำนวนเดียวกัน ก่อนที่จะนำไปเปรียบเทียบกับจำนวนดอกเบี้ยทั้งหมดหลังจากปีที่สามเป็นต้นมาจนกระทั่งผ่อนหมดในทางเลือกที่ 1 ซึ่งไม่รีไฟแนนซ์
ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์นั้นจะแตกต่างกันไปตามแต่ละธนาคารจะกำหนด ผู้ขอสินเชื่อจึงควรศึกษารายละเอียดอย่างรอบคอบ สำหรับตัวอย่างของเราในทางเลือกที่ 2 เมื่อรีไฟแนนซ์จะมีค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ดังนี้
1. ค่าประเมินมูลค่าหลักทรัพย์ 2,675 บาท
2. ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง ร้อยละ 1 จากยอดกู้ ในกรณีนี้ยอดกู้เท่ากับ 3,257,972.69 บาท ดังนั้นคำนวณค่าธรรมเนียมการจดจำนองได้เท่ากับ 32,579.73 บาท
3. ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัยในอัตรา 1,000,000 บาทต่อ 3,000 บาท ต่อ 3 ปี โดยคิดจากวงเงินกู้ ซึ่งในกรณีนี้เท่ากับ 3,257,972.69 บาท โดยมีระยะเวลากู้ 30 ปี ดังนั้นสามารถคำนวณค่าเบี้ยประกันทั้งหมดได้เท่ากับ 97,739.18 บาท
4. ค่าอากร ร้อยละ 0.5 ของวงเงินกู้ ในกรณีนี้วงเงินกู้เท่ากับ 3,257,972.69 บาท ดังนั้นจึงคำนวณค่าอากรได้เท่ากับ 16,289.86 บาท
ดังนั้น รวมค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่จะเกิดขึ้นจากการรีไฟแนนซ์เท่ากับค่าใช้จ่ายทั้ง 4 อย่างข้างต้นรวมกันทั้งหมด คือ 149,283.77 บาท
เปรียบเทียบระหว่างไม่รีไฟแนนซ์บ้านและรีไฟแนนซ์บ้าน
หลังจากผู้ขอสินเชื่อผ่อนสินเชื่อครบ 3 ปีแล้ว เลือกที่จะรีไฟแนนซ์โดยนำยอดหนี้คงเหลือ ณ งวดสุดท้ายของปีที่ 3 ไปเป็นวงเงินกู้ใหม่ของสินเชื่อรีไฟแนนซ์ (ทางเลือกที่ 2) โดยที่ยังคงผ่อนชำระต่องวดเท่าเดิมคือ 22,000 บาท ภายใต้เงื่อนไขอัตราดอกเบี้ยปรับลอยตัวตาม MLR พบว่า จะสามารถผ่อนชำระหนี้จนหมดสิ้นได้เร็วกว่าทางเลือกที่ไม่รีไฟแนนซ์ ประมาณ 61 งวด หรือเป็นระยะเวลา 5 ปี 1 เดือน
ในขณะที่ดอกเบี้ยที่ต้องชำระของทางเลือกที่รีไฟแนนซ์จะน้อยกว่าทางเลือกที่ไม่รีไฟแนนซ์อยู่ 1,338,999.69 บาท และเมื่อหักค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการรีไฟแนนซ์ออก 149,283.77 บาท แล้วทั้ง 2 ทางเลือกจะมีส่วนต่างกันเท่ากับ 1,189,715.91 บาท ซึ่งถือว่าเป็นจำนวนเงินที่ค่อนข้างมาก
ทั้งนี้ ตัวอย่างที่หยิบยกมานำเสนอกันในครั้งนี้เป็นเพียงกรณีหนึ่งที่การรีไฟแนนซ์นั้นสามารถช่วยประหยัดดอกเบี้ยให้ผู้ขอสินเชื่อได้อย่างมาก แต่ไม่ได้หมายความว่าการรีไฟแนนซ์ทุกกรณีจะสามารถลดดอกเบี้ยได้เสมอไป ดังนั้นก่อนจะรีไฟแนนซ์ แนะนำให้ผู้ขอสินเชื่อศึกษารายละเอียดของสินเชื่ออย่างละเอียดรอบคอบ
โดยประเด็นหลักที่จะต้องพิจารณาคือ อัตราดอกเบี้ยตลอดอายุสินเชื่อของสินเชื่อรีไฟแนนซ์จะต้องต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยตลอดสินเชื่อปัจจุบัน อีกทั้งยังต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นจากการรีไฟแนนซ์ เช่น ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง ค่าอากร ค่าประเมินมูลค่าหลักทรัพย์ รวมไปถึงค่าประกันอัคคีภัย หรือประกันสินเชื่อ (MRTA) ซึ่งมีเงื่อนไขแตกต่างกันตามแต่ละธนาคาร
ที่สำคัญคือต้องตรวจสอบเงื่อนไขการไถ่ถอนสินเชื่อจากธนาคารเดิมด้วยว่ากำหนดให้ผู้ขอสินเชื่อสามารถรีไฟแนนซ์ได้ตั้งแต่ปีที่เท่าไรของการกู้ เพราะมิฉะนั้นแล้วผู้กู้จะต้องถูกปรับจากธนาคารเดิมซึ่งมักมีการกำหนดเงื่อนไขปรับ หากผู้ขอสินเชื่อไถ่ถอนหนี้ก่อนกำหนด
รีไฟแนนซ์บ้านเชียงราย
