การย้ายหนี้บ้านไปธนาคารใหม่เพื่อเสียดอกเบี้ยต่ำกว่าเดิม
26 กุมภาพันธ์ 2565
ผู้ชม 193 ผู้ชม
ติดต่อสอบถาม
รู้จัก “Refinance” การย้ายหนี้บ้านไปธนาคารใหม่เพื่อเสียดอกเบี้ยต่ำกว่าเดิม
รีไฟแนนซ์ (Refinance) หลายคนอาจจะเคยได้ยินผ่านหูกันมาบ้างแล้ว แต่อาจจะไม่รู้รายละเอียดและขั้นตอนมากนัก วันนี้เรามาทำความรู้จักการรีไฟแนนซ์ (Refinance) กันอย่างทะลุปรุโปร่ง เพื่อคุณผู้อ่านหลายคนที่ผ่อนบ้านกันอยู่จะได้เตรียมทำการบ้านในการจัดการหนี้บ้านที่เราผ่อนกับธนาคารอยู่กันค่ะ
รีไฟแนนซ์บ้านดียังไง?
ลดอัตราดอกเบี้ย
ทำให้เราจ่ายค่างวดแต่ละเดือนน้อยลงได้ หรือหากต้องการจ่ายค่างวดเท่าเดิมก็จะสามารถลดจำนวนงวดที่ต้องจ่ายลงได้ (หรือหมายถึงผ่อนหมดเร็วขึ้น)
ได้วงเงินกู้เพิ่ม
กรณีต้องการนำไปตกแต่งบ้าน หรือ Renovate บ้าน ซึ่งในการที่จะได้วงเงินกู้เพิ่มนั้นจะได้ไม่เกิน ราคาประเมินบ้านหักลบกับยอดเงินต้นที่เหลือ (ราคาประเมินบ้าน – ยอดเงินที่เหลือ)
Ex. น้องไมโน กู้เงินธนาคาร ก. เพื่อซื้อบ้าน+ที่ดิน 5 ล้านบาท ผ่านมา 3 ปีเงินต้นของบ้าน+ที่ดินเหลืออยู่ที่ 4.7 ล้านบาท น้องไมโนต้องการ Refinance และขอกู้เงินเพิ่มกับธนาคาร ข. น้องไมโนสามารถกู้เงินเพิ่มได้สูงสุดเท่าไหร่ โดยธนาคาร ข. คำนวณราคาประเมินบ้าน+ที่ดินของน้องไมโนอยู่ที่ 5.3 ล้านบาท
วิธี : 5,300,000 (ราคาประเมินบ้าน+ที่ดินของธนาคารข. (ธนาคารที่จะย้ายไป)) – 4,700,000 (ยอดเงินต้นที่เหลือ) = 600,000 บาท
ย้ายจากการกู้นอกระบบมาเข้าสู่ในระบบธนาคาร
อันนี้เป็นอะไรที่ดีมากนะคะ เพราะการกู้นอกระบบนี้ส่วนใหญ่ดอกเบี้ยสูง และมักจะมีเงื่อนไขที่ไม่เป็นธรรมเท่าไหร่นัก ดังนั้นการ Refinance ก็เป็นอีกคำตอบที่ดีเพื่อให้เราสามารถนำบ้านและที่ดินของเรามาเข้าระบบธนาคารได้
รีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) มีรูปแบบและประเภทไหนบ้างที่เหมาะกับเรา?
สำหรับการ รีไฟแนนซ์บ้าน นั้นมีหลายรูปแบบ หลายโปรแกรมอยู่เหมือนกันนะคะ เพราะขึ้นอยู่กับธนาคารนั้นๆ ที่จะจัดโปรโมชั่นออกมา แต่ทั้งนี้จะมีรูปแบบที่ใกล้เคียงกันอยู่ โดยเราจะมาอธิบายให้ฟังกัน
A : มีค่าจดจำนอง และฟรีค่าจดจำนอง
มีค่าจดจำนอง : หมายถึงเราจะต้องเสียค่าจดจำนองให้กรมที่ดิน 1% ของราคาเงินต้นบ้าน เช่น เราซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาท ผ่อนมา 3 ปี เหลือเงินต้น 4.7 ล้านบาท เราจะต้องเสียค่าจดจำนองอยู่ที่ 47,000 บาท เป็นต้น
โดยค่าจดจำนองนี้ ข้อดีคือเราจะติดสัญญาว่าต้องอยู่กับธนาคารนั้นๆ เพียง 3 ปี ก็สามารถ Refinance ไปอีกธนาคารที่ให้ดอกเบี้ยต่ำกว่าได้ โดยไม่มีค่าธรรมเนียมใดใด
ฟรีค่าจดจำนอง : หมายถึงเราไม่ต้องเป็นผู้เสียค่าจดจำนอง 1% ของราคาเงินต้นบ้านให้กับกรมที่ดิน แต่ธนาคารจะเป็นผู้ออกเงินให้ในส่วนนี้ แต่…กรณีนี้เราต้องสำรองเงินออกก่อนให้กับกรมที่ดินนะคะ แล้วธนาคารจะคืนเงินให้เราประมาณ 30-45 วัน ไม่เกินนี้ค่ะ
โดยหากเราเลือกรูปแบบฟรีค่าจดจำนอง เราจะต้องอยู่กับธนาคารเป็นเวลา 5 ปีเป็นอย่างต่ำ ถึงจะสามารถ Refinance ไปธนาคารอื่นได้
**แต่ทั้งนี้ปีที่ 4 ที่ดอกเบี้ยมักจะสูงกว่าปีที่ 1-3 เราสามารถไปขอปรับลดอัตราดอกเบี้ยกับธนาคารได้ (Retention) และควรจะไปขอปรับลดดอกเบี้ยก่อน 1 เดือนที่จะถึงกำหนด
B: ดอกเบี้ยลอยตัว / ดอกเบี้ยคงที่
ดอกเบี้ยลอยตัว : หมายถึงดอกเบี้ยที่ไม่คงที่ โดยจะมีเรทเป็นไปตาม MRR = Minimum Retail Rate ของธนาคารนั้นๆ โดยแต่ละธนาคารจะมีค่า MRR ไม่เท่ากันนะคะ โดยเราจะเห็นในตารางของ EX.1 MRR-4.30 สมมติ MRR = 6.87 ดังนั้นดอกเบี้ย ณ เวลานั้นจะเท่ากับ 6.87-4.30 = 2.57% ต่อปี (โดยสังเกตว่าตัวเลข 4.30 จะ Fix ไว้ แต่ MRR สามารถขยับขึ้นลงได้)
ดังนั้นการที่เราเลือกดอกเบี้ยลอยตัวจะมีความเสี่ยงกว่าดอกเบี้ยคงที่ ส่วนใหญ่แล้วธนาคารจะให้เรทดอกเบี้ยสำหรับดอกเบี้ยลอยตัวต่ำกว่าดอกเบี้ยคงที่ เพราะความเสี่ยงที่มีมากกว่า โดยทั้งนี้ก็มีข้อดี-ข้อเสีย ข้อดีคือถ้าธนาคารปรับลดอัตราดอกเบี้ย MRR เราก็จะได้ดอกเบี้ยที่ถูกลง แต่หากธนาคารปรับขึ้นเราก็เสียดอกเบี้ยมากขึ้นเช่นกัน
ดอกเบี้ยคงที่ : หมายถึงดอกเบี้ยที่ไม่มีปรับลงหรือขึ้น อัตราไหนอัตราไหนตลอด ยกตัวอย่าง EX.2 ที่เราจะเห็นว่าปีแรก อัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 3.05%, ปีที่ 2 อยู่ที่ 3.25% และปีที่ 3 อยู่ที่ 3.5%
ซึ่งรูปแบบนี้จะเหมาะกับคนที่ต้องการความแน่นอน เพื่อนำไปคำนวณได้ หรือไม่ต้องการรับความเสี่ยงการผันผวนของดอกเบี้ย แต่โดยรวมแล้วอัตราดอกเบี้ยคงที่จะสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยลอยตัวอยู่หน่อยค่ะ
C: ประกัน MRTA
MRTA = ประกันชีวิตคุ้มครองวงเงินสินเชื่อ หรือประกันชีวิตที่มีจุดประสงค์ในการคุ้มครองผู้ขอสินเชื่อเพื่อคุ้มครองทรัพย์สินให้กับผู้กู้ (เรา) และผู้ให้กู้ (ธนาคาร) ตามจำนวนเงินทุนประกันและระยะเวลาในการทำประกัน
โดยหากเราทำประกันนี้ธนาคารจะคิดอัตราดอกเบี้ยให้ถูกกว่าการไม่ทำประกันนะคะ แต่เราสามารถเลือกไม่ทำประกัน MRTA ได้ เพราะไม่มีข้อบังคับให้ต้องทำแต่อย่างใด
สำหรับเราแนะนำว่า หากใครที่เป็นหัวหน้าครอบครัว หรือเป็นมีคนที่ต้องอุปการะดูแล เช่น ลูกหลานหรือคุณพ่อคุณแม่ แนะนำให้ทำประกัน MRTA เผื่อกรณีเกิดอะไรขึ้น เงินประกันส่วนนี้จะชำระค่าบ้านที่เหลือให้ทั้งหมด และหากมีส่วนต่างก็จะคืนให้กับญาติที่เราแจ้งให้รับเงินส่วนต่างไปด้วย ดังนั้นการทำประกัน MRTA จะทำให้เราสบายใจได้ว่าหากเกิดอะไรขึ้นกับเรา ครอบครัวจะไม่ต้องแบกรับภาระส่วนนี้
ในกรณีกลับกัน หากเราไม่ได้มีญาติพี่น้องหรือคนที่ต้องดูแลอุปการะ จะเลือกไม่ทำประกัน MRTA ก็ได้เช่นกันค่ะ ขึ้นอยู่กับ Condition ของแต่ละคนเลย
D: อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี
ส่วนใหญ่แล้วอัตราดอกเบี้ยของโปรแกรม Refinance จะมีอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำเย้ายวนใจอยู่ที่ 3 ปีแรก เนื่องจากหากพ้น 3 ปีไปเราสามารถ Refinance กับธนาคารอื่นได้ หรือหากเลือกโปรแกรมฟรีค่าจดจำนองเราก็สามารถของ Retention กับธนาคารปัจจุบันได้เช่นกัน ดังนั้นโปรแกรม Refinance ส่วนใหญ่ก็จะมีการคำนวณค่าเฉลี่ยดอกเบี้ย 3 ปีมาให้เราเห็นภาพว่า ใน 3 ปีนี้เราจะเสียดอกเบี้ยอยู่ที่กี่ %
โดยยิ่งอัตราดอกเบี้ยถูกเท่าไหร่ก็จะส่งผล ให้เราผ่อนต่องวดถูกลง หรือหากผ่อนต่องวดเท่าเดิมก็จะเสียดอกเบี้ยน้อยลง และส่งผลให้จำนวนงวดน้อยลงไปด้วยเช่นกัน
E: MRR = Minimum Retail Rate
MRR คืออัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารเรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี เช่น สินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อที่อยู่อาศัย สินเชื่อบัตรเครดิต เป็นต้น
โดย MRR แต่ละธนาคารจะไม่เท่ากันนะคะ แล้วแต่ธนาคารไป แต่ต้องบอกว่าไม่ใช่ว่า MRR มากแล้วเราจะเสียดอกเบี้ยสูงตามนะคะ อันนี้ไม่เกี่ยวกัน สิ่งที่เกี่ยวกับเราคือ เรานำ MRR มาเป็นตัวตั้งต้นเพื่อคำนวณอัตราดอกเบี้ยลอยตัวของเราเท่านั้นเอง ยกตัวอย่างเช่น
ธนาคาร A. : MRR = 6.87% ต่อปี คิดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านลอยตัวปีแรก = MRR-4.00 ดังนั้นอัตราดอกเบี้ย ณ ปัจจุบันจะอยู่ที่ 2.87%
ธนาคาร B : MRR = 6.745% ต่อปี คิดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านลอยตัวปีแรก = MRR-3.55 ดังนั้นอัตราดอกเบี้ย ณ ปัจจุบันจะอยู่ที่ 3.195%
เพราะฉะนั้น ธนาคาร A จะมีอัตราดอกเบี้ยที่ถูกกว่า ธนาคาร B แม้ว่า MRR จะสูงกว่าก็ตาม
รีไฟแนนซ์บ้านเชียงราย
