แง้มกลเม็ดวิธีประมูลบ้านมือสอง
หมวดหมู่สินค้า: A154 ประมูลของเก่ารื้อถอน
26 กุมภาพันธ์ 2565
ผู้ชม 211 ผู้ชม
รับทุบตึก รื้อถอน บ้านไม้ เหล็ก รับซื้อเฟอร์นิเจอร์ ของเก่า
รับซื้อไม้เก่า รับซื้อไม้เก่า รับซื้ออาคารไม้เก่า รับซื้อห้องแถว
รับประมูลของเก่า รับประมูลโรงงาน ซื้อเศษทองแดง ซื้อเศษเหล็ก
ไม่คดโกงซื่อสัตย์ต่ออาชีพ ตรงไปตรงมา
ติดต่อเจ้าหน้าที่ 
แง้มกลเม็ดวิธีประมูลบ้านมือสอง
สำหรับคนที่สนใจอยากลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบันต้องมีทุนทรัพย์หนาสักหน่อย เพราะแม้แต่คอนโดชานเมืองเดี๋ยวนี้ราคาก็ล้านอัพแล้ว คอนโดในเมืองไม่ต้องพูดถึง การลงทุนในอสังหาฯ ทำได้ทั้งมือหนึ่งและมือสอง ถ้ามือหนึ่งก็หมายความว่า เวลาเขาออกโครงการคุณก็ไปจองซื้อเพื่อจะเก็งกำไรหรือเพื่อจะปล่อยเช่า ส่วนบ้านหรือคอนโดมือสอง คุณซื้อได้หลายทางครับ
ทางหนึ่งที่ผมจะแนะนำวันนี้คือการไปประมูลทรัพย์ของกรมบังคับคดี หรือทรัพย์สิน NPA ซึ่งย่อมาจาก Non-Performing Asset หรือทรัพย์สินซึ่งไม่ก่อให้เกิดกระแสเงินสดเข้าสู่ธุรกิจ หรือทรัพย์สินของลูกหนี้ธนาคารที่มีปัญหาในการชำระหนี้ ธนาคารยื่นฟ้องต่อกรมบังคับคดีเพื่อยึดทรัพย์ที่เป็นหลักประกัน ทรัพย์ที่ถูกยึดนี้จะนำออกประมูลขายทอดตลาดโดยกรมบังคับคดีโดยตรง แต่จะมีทรัพย์สินจำนวนหนึ่งซึ่งธนาคารซื้อกลับมาเองเพราะเชื่อว่าจะสามารถขายได้ในราคาที่สูงกว่า
ต้องไปดูทรัพย์ด้วยตัวเองเสมอ
การไปประมูลทรัพย์ ไม่ว่าของกรมบังคับคดีหรือของสถาบันการเงินก็ตาม สิ่งที่ควรระวังก็คือว่า หนึ่ง คุณควรจะต้องไปดูทรัพย์ด้วยตัวเองก่อนเสมอครับ เพราะส่วนมากทรัพย์ที่ถูกยึดอยู่ในกรมบังคับคดีหรือว่าเป็นของ NPA จากแบงก์ มักมีสภาพเสื่อมโทรมมากกว่าทรัพย์ที่แบบเจ้าของยังอาศัยอยู่ขาย เพราะเจ้าของมักมีความรู้สึกว่าตัวเองไม่ใช่เจ้าของแล้ว การดูแลรักษาทรัพย์สินเหล่านี้จะไม่ค่อยมี ฉะนั้นทรัพย์อาจมีสภาพจริงแย่กว่าในรูปที่เห็น
ประเมินสภาพทรัพย์และสภาพแวดล้อม
สภาพแวดล้อมของทรัพย์สำคัญครับ เช่น ถ้าเป็นตึกแถว ตรงนั้นมีแต่ตึกแถวที่เรียงกันเป็นตับ แต่ปรากฏว่าเป็นตึกแถวร้างเสียส่วนใหญ่อย่างนี้ อย่างนี้ก็ไม่น่าเอา เพราะขายต่อยาก คนจะรู้สึกอยู่แล้ววังเวง ไม่ค่อยปลอดภัย หรือสภาพแวดล้อมอาจจะมีคนอยู่เยอะ แต่ข้างๆ เป็นร้านขายก๋วยเตี๋ยวที่วางโต๊ะออกมาระเกะระกะเต็มหน้าบ้านหรือเปล่า หรือข้างบ้านเป็นอู่ซ่อมรถพ่นสี รายละเอียดเหล่านี้มีผลกระทบต่อโอกาสในการขายต่อ นอกจากนี้ ในปัจจุบันคนเชื่อถือเกี่ยวกับเรื่องศาสตร์ของฮวงจุ้ยเยอะ เพราะฉะนั้นอะไรที่มันผิดหลักของฮวงจุ้ย ก็เป็นสิ่งที่เราควรจะหลีกเลี่ยง อย่างเช่นเป็นทางสามแพร่ง คนส่วนมากจะหลีกเลี่ยง
เปลี่ยนข้อด้อยให้เป็นข้อเด่น
ทรัพย์ที่มีจุดบกพร่องเยอะไม่ได้แปลว่าห้ามซื้อโดยเด็ดขาดนะครับ เพราะถ้ามองกลับกัน ทรัพย์เหล่านี้เราจะสามารถประมูลได้ในราคาต่ำมาก และอาจจะต่ำจนทำให้เราเปลี่ยนใจอยากซื้อก็ได้ ผมมีเคสตัวอย่างจะเล่าให้ฟัง เป็นประสบการณ์ตรงของผมเอง ซึ่งจริงๆ แล้วนับว่าเป็นความผิดพลาดที่กลายเป็นบทเรียนครั้งสำคัญ เหตุเกิดเมื่อ 10 ปีที่แล้ว เป็นครั้งแรกที่ผมไปประมูลทรัพย์ของกรมบังคับคดี จำได้ว่าเป็นบ้านเดี่ยวที่ซอยพัฒนาการ 69
สิ่งที่ผมทำผิดหลักการหมดเลย ผมประมูลบ้านหลังนี้โดยไม่ได้ขับรถไปดูก่อน ตอนนั้นดูจากแค่ในหนังสือของกรมบังคับคดี เขาก็มีแผนที่ให้ดู และมีบ้านที่ถ่ายไม่ค่อยชัด ตอนแรกไม่ได้คิดว่าจะประมูลจริงๆ จังๆ กะจะไปเซอร์เวย์ก่อนแล้วก็เอาเงินไปวางมัดจำ เราก็ได้สิทธิ์ถือป้ายประมูล พอเขาหยิบทรัพย์ชิ้นนี้ขึ้นมาประมูล ปรากฏว่าราคามันถูกมาก เริ่มต้นที่ล้านต้นๆ พื้นที่เกือบ 100 ตารางวา แถมอยู่กลางเมือง
ผมก็ประมูลแข่งกับคนที่เขาประมูลด้วยกันอยู่ประมาณ 3-4 คน พอถึงประมาณ 1,200,000 กว่า ตอนนี้ก็เหลือแค่ผมกับอีกคนหนึ่งเอง แล้วก็ไปจบที่ราคา 1,350,000 บาท ซึ่งผมเป็นคนประมูลได้ ตอนนั้นก็ดีใจปนตกใจนะ หนึ่งดีใจที่ประมูลได้ แต่สองเริ่มไม่มั่นใจว่าบ้านหลังนี้เราควรซื้อหรือเปล่า เพราะเราไม่ได้ไปดู พอประมูลเสร็จ ผมก็ขับรถไปดูที่บ้านหลังนี้ ปรากฏว่าเป็นบ้านไม้ชั้นเดียว แล้วมีสภาพแบบต้องรื้อทิ้งอย่างเดียว ที่ร้ายที่สุดคือมันเป็นที่ตาบอด! โอ้โห คิดดูสิครับ แล้วบ้านหลังนี้มีเจ้าของอาศัยอยู่อีกต่างหาก
ผมก็ไปคุยกับเจ้าของบ้าน คุยไปคุยมาก็เลยได้ความว่า พื้นที่แถวนั้นเป็นบ้านของแฟมิลี่เขาหมด มีคุณแม่เขา มีพี่เขา น้องเขา บ้านของเขาเป็นที่ดินตาบอด แต่คุณแม่ก็เปิดช่องไว้ให้เป็น ‘ภาระจำยอม’ คือเจ้าของที่สามารถใช้เป็นทางผ่านเข้าออกได้ ผมก็บอกกับเจ้าของเดิมว่า ผมประมูลได้แล้วนะอันนี้ ถ้าผมขายได้ จะรบกวนให้ช่วยย้ายออก ปรากฏว่าผมโชคดีมากที่เขาโอเค ยินยอมโดยดี ซึ่งจากประสบการณ์ที่ประมูลมาสิบกว่าปี บอกเลยครับว่าเจ้าของบ้านน้อยคนจะคุยได้ง่ายอย่างนี้
ปัญหาเจ้าของบ้านเดิมไม่ยอมย้าย ต้องเผื่อใจกันยาวๆ
ต้องบอกเลยว่ากฎหมายบ้านเราไม่ได้เอื้อให้กับคนที่ประมูลทรัพย์ได้ กฎหมายเอื้อให้กับเจ้าของเดิมเสียมากกว่า เพราะถึงแม้เราประมูลได้ เป็นเจ้าของแล้ว แต่ถ้าเจ้าของเดิมไม่ยอมย้ายออก เราต้องฟ้องขับไล่อย่างเดียว เจ้าหน้าที่กรมบังคับคดีเขาจะไม่มาช่วยเรา ถือเป็นหน้าที่เราที่ต้องไปฟ้องศาล จะไปเรียกตำรวจมาช่วยไล่ก็ไม่ได้ ต้องฟ้องศาลอย่างเดียว ซึ่งศาลน่ะเขาก็ตัดสินใจให้เราอยู่แล้ว แต่ถ้าเจ้าบ้านหัวหมอ อุทธรณ์ต่อไปเรื่อยๆ บางทีสู้กัน 3 ศาลเลย ตัวเองก็ได้อยู่ต่อไปเรื่อยๆ ทั้งที่โดยสิทธิ์มันเป็นของเราแล้ว
ผมเคยมีประสบการณ์ว่าบ้านบางหลังที่ต้องไปฟ้อง ใช้เวลาประมาณเกือบ 3 ปี เราจ่ายเงินหมดแล้ว แต่กลับเข้าไปครอบครองไม่ได้ แถมบางบ้านเลี้ยงหมาดุแบบพร้อมจะขย้ำเราเลยนะครับ ตั้งใจเลี้ยงเพื่อไม่ให้เราไปวุ่นวายกับเขาได้ ทั้งที่เราเป็นเจ้าของทรัพย์แล้ว
โชคดีในโชคร้าย โชคร้ายในโชคดี
เล่าเรื่องทรัพย์หลังแรกของผมต่อนะครับ มาคิดดู ถ้าเราจะเปลี่ยนใจไม่เอาก็ได้ แต่ก็จะเสียมัดจำไปฟรีๆ ปัจจุบันมัดจำประมาณ 10 เปอร์เซ็นต์ของทรัพย์ บางทีบ้านเริ่มต้นประมูลหลังละ 2 ล้าน ก็สองแสนแล้ว มันก็น่าเสียดายอยู่
ผมเลยลงโฆษณาประกาศขายว่า บ้านเดี่ยวริมคลองย่านพัฒนาการ ราคาตั้งไว้ 2,200,000 คนสนใจเยอะมากครับ เดือนแรกโทร.มา 20-30 สาย พอมาดูแล้วไม่มีใครเอาสักคน ผ่านไปเดือนที่สองจำนวนคนโทร.ก็น้อยลงเหลือประมาณ 20 สาย เดือนที่สามก็เหลือประมาณสักไม่ถึง 10 สายแล้ว เดือนที่สี่มีสุภาพสตรีโทร.มาแล้วก็มาดู เขาก็เอา จบกันที่ราคา 2,200,000 เขาบอกว่าคุณพ่อเขาอยู่พัฒนาการ 60 กว่าเหมือนกัน แต่คนละซอย เขาอยากได้บ้านอยู่ใกล้ๆ คุณพ่อคุณแม่เขา และเป็นความฝันที่อยากได้บ้านริมคลองอยู่แล้ว แม้จะเป็นที่ดินตาบอด แต่ว่ามีจดภาระจำยอม เขาก็เลยเอา ผมถือว่าตัวเองโชคดี เพราะผลตอบแทนผมได้ประมาณ 60-70 เปอร์เซ็นต์ภายในเวลาแค่ 4 เดือนเอง
เมื่อทะเลสีครามเริ่มจะกลายเป็นทะเลเลือด
สิบกว่าปีมานี้ ผมประมูลมาแล้วเป็นร้อยหลังครับ แต่เมื่อก่อนการประมูลทรัพย์กรมบังคับคดียังเป็น Blue Ocean คือคู่แข่งน้อย แต่พอได้ผลตอบแทนดี ทุกคนก็อยากจะเข้ามาร่วมด้วย เพราะฉะนั้น เค้กก้อนเดิมตอนนี้คนถือมีดเตรียมหั่นเยอะมาก เค้กที่ได้ก็เหลือชิ้นเล็กลง ราคาของที่เราจะประมูลเคยได้ราคาถูกก็แพงขึ้น เพราะมีคู่แข่งในลักษณะซื้อเพื่ออยู่เองด้วย ถ้าเจอพวกนี้ก็เรียกว่าเราแพ้แน่ๆ เพราะว่าเขาซื้อได้ทุกราคาตามความพอใจของเขา ขณะที่เราต้องซื้อต่ำกว่าราคาตลาดประมาณสัก 30 เปอร์เซ็นต์เพราะต้องนำไปขายต่อ และจากประสบการณ์ ต้องไปบูรณะซ่อมแซมอาจจะอีกประมาณสัก 10 กว่าเปอร์เซ็นต์ของราคาบ้านที่เราประมูล เพื่อจะให้อยู่ในสภาพที่ประกาศขายได้
ควรหรือไม่ควรกู้แบงก์มาประมูลบ้าน?
คุณมีสิทธิ์ที่จะไปกู้แบงก์ครับ แต่มันวางอยู่บนความเสี่ยงที่ว่า ถ้าแบงก์ไม่ให้กู้คุณจะทำอย่างไรล่ะ คุณก็ประมูลไม่ได้ เงินมัดจำก็ต้องทิ้งไปเลย ถูกไหมครับ เพราะฉะนั้นสิ่งหนึ่งที่คุณอาจจะทำได้ก็คือ อย่างน้อยต้องไปคุยกับทางแบงก์ก่อน ถ้าจะกู้ แบงก์จะปล่อยกู้ได้เท่าไร ช่วยได้ในระดับหนึ่ง แต่ถึงเวลาจริงๆ แบงก์อาจจะไม่ให้ก็ได้ ถ้าเขาดูตัวสินทรัพย์แล้วเขาไม่โอเค เพราะฉะนั้นจุดนี้ก็เป็นความเสี่ยงของคุณเหมือนกัน ถ้าถามผม ผมไม่แนะนำให้กู้ครับ คุณควรจะต้องมีเงินของคุณเอง ยกเว้นแต่ว่าคุณประมูลทรัพย์ NPA ของธนาคาร ส่วนมากธนาคารนั้นๆ ก็จะให้กู้ ถ้าพิจาณาแล้วว่าคุณมีความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ได้ครับ
รับประมูลของเก่าเชียงราย
รับประมูลของเก่าเชียงใหม่
รับประมูลของเก่าน่าน
รับประมูลของเก่าพะเยา
รับประมูลของเก่าแพร่
รับประมูลของเก่าแม่ฮ่องสอน
รับประมูลของเก่าลำปาง
รับประมูลของเก่าลำพูน
รับประมูลของเก่าอุตรดิตถ์
รับประมูลของเก่ากาฬสินธุ์
รับประมูลของเก่าขอนแก่น
รับประมูลของเก่าชัยภูมิ
รับประมูลของเก่านครพนม
รับประมูลของเก่านครราชสีมา
รับประมูลของเก่าบึงกาฬ
รับประมูลของเก่าบุรีรัมย์
รับประมูลของเก่ามหาสารคาม
รับประมูลของเก่ามุกดาหาร
รับประมูลของเก่ายโสธร
รับประมูลของเก่าร้อยเอ็ด
รับประมูลของเก่าเลย
รับประมูลของเก่าสกลนคร
รับประมูลของเก่าสุรินทร์
รับประมูลของเก่าศรีสะเกษ
รับประมูลของเก่าหนองคาย
รับประมูลของเก่าหนองบัวลำภู
รับประมูลของเก่าอุดรธานี
รับประมูลของเก่าอุบลราชธานี
รับประมูลของเก่าอำนาจเจริญ
รับประมูลของเก่ากำแพงเพชร
รับประมูลของเก่าชัยนาท
รับประมูลของเก่านครนายก
รับประมูลของเก่านครปฐม
รับประมูลของเก่านครสวรรค์
รับประมูลของเก่านนทบุรี
รับประมูลของเก่าปทุมธานี
รับประมูลของเก่าพระนครศรีอยุธยา
รับประมูลของเก่าพิจิตร
รับประมูลของเก่าพิษณุโลก
รับประมูลของเก่าเพชรบูรณ์
รับประมูลของเก่าลพบุรี
รับประมูลของเก่าสมุทรปราการ
รับประมูลของเก่าสมุทรสงคราม
รับประมูลของเก่าสมุทรสาคร
รับประมูลของเก่าสิงห์บุรี
รับประมูลของเก่าสุโขทัย
รับประมูลของเก่าสุพรรณบุรี
รับประมูลของเก่าสระบุรี
รับประมูลของเก่าอ่างทอง
รับประมูลของเก่าอุทัยธานี
รับประมูลของเก่าจันทบุรี
รับประมูลของเก่าฉะเชิงเทรา
รับประมูลของเก่าชลบุรี
รับประมูลของเก่าตราด
รับประมูลของเก่าปราจีนบุรี
รับประมูลของเก่าระยอง
รับประมูลของเก่าสระแก้ว
รับประมูลของเก่ากาญจนบุรี
รับประมูลของเก่าตาก
รับประมูลของเก่าประจวบคีรีขันธ์
รับประมูลของเก่าเพชรบุรี
รับประมูลของเก่าราชบุรี
รับประมูลของเก่ากระบี่
รับประมูลของเก่าชุมพร
รับประมูลของเก่าตรัง
รับประมูลของเก่านครศรีธรรมราช
รับประมูลของเก่านราธิวาส
รับประมูลของเก่าปัตตานี
รับประมูลของเก่าพังงา
รับประมูลของเก่าพัทลุง
รับประมูลของเก่าภูเก็ต
รับประมูลของเก่าระนอง
รับประมูลของเก่าสตูล
รับประมูลของเก่าสงขลา
รับประมูลของเก่าสุราษฎร์ธานี
รับประมูลของเก่ายะลา
รับประมูลของเก่ากรุงเทพมหานคร
รับประมูลของเก่าคลองสาน
รับประมูลของเก่าคลองสามวา
รับประมูลของเก่าคลองเตย
รับประมูลของเก่าคันนายาว
รับประมูลของเก่าจอมทอง
รับประมูลของเก่าดอนเมือง
รับประมูลของเก่าดินแดง
รับประมูลของเก่าดุสิต
รับประมูลของเก่าตลิ่งชัน
รับประมูลของเก่าทวีวัฒนา
รับประมูลของเก่าทุ่งครุ
รับประมูลของเก่าธนบุรี
รับประมูลของเก่าบางกอกน้อย
รับประมูลของเก่าบางกอกใหญ่
รับประมูลของเก่าบางกะปิ
รับประมูลของเก่าบางคอแหลม
รับประมูลของเก่าบางซื่อ
รับประมูลของเก่าบางนา
รับประมูลของเก่าบางพลัด
รับประมูลของเก่าบางรัก
รับประมูลของเก่าบางเขน
รับประมูลของเก่าบางแค
รับประมูลของเก่าบึงกุ่ม
รับประมูลของเก่าปทุมวัน
รับประมูลของเก่าประเวศ
รับประมูลของเก่าป้อมปราบศัตรูพ่าย
รับประมูลของเก่าพญาไท
รับประมูลของเก่าพระนคร
รับประมูลของเก่าพระโขนง
รับประมูลของเก่าภาษีเจริญ
รับประมูลของเก่ามีนบุรี
รับประมูลของเก่ายานนาวา
รับประมูลของเก่าราชเทวี
รับประมูลของเก่าราษฎร์บูรณะ
รับประมูลของเก่าลาดกระบัง
รับประมูลของเก่าลาดพร้าว
รับประมูลของเก่าวังทองหลาง
รับประมูลของเก่าวัฒนา
รับประมูลของเก่าสวนหลวง
รับประมูลของเก่าสะพานสูง
รับประมูลของเก่าสัมพันธวงศ์
รับประมูลของเก่าสาทร
รับประมูลของเก่าสายไหม
รับประมูลของเก่าหนองจอก
รับประมูลของเก่าหนองแขม
รับประมูลของเก่าหลักสี่
รับประมูลของเก่าห้วยขวาง
รับประมูลของเก่าเมืองนครปฐม
รับประมูลของเก่ากำแพงแสน
รับประมูลของเก่าดอนตูม
รับประมูลของเก่านครชัยศรี
รับประมูลของเก่าบางเลน
รับประมูลของเก่าพุทธมณฑล
รับประมูลของเก่าสามพราน
รับประมูลของเก่าเมืองนนทบุรี
รับประมูลของเก่าบางกรวย
รับประมูลของเก่าบางบัวทอง
รับประมูลของเก่าบางใหญ่
รับประมูลของเก่าปากเกร็ด
รับประมูลของเก่าไทรน้อย
รับประมูลของเก่าเมืองปทุมธานี
รับประมูลของเก่าคลองหลวง
รับประมูลของเก่าธัญบุรี
รับประมูลของเก่าลาดหลุมแก้ว
รับประมูลของเก่าลำลูกกา
รับประมูลของเก่าสามโคก
รับประมูลของเก่าหนองเสือ
รับประมูลของเก่าเมืองสมุทรปราการ
รับประมูลของเก่าบางพลี
รับประมูลของเก่าบางเสาธง
รับประมูลของเก่าพระประแดง
รับประมูลของเก่าพระสมุทรเจดีย์
รับประมูลของเก่าเมืองระยอง
รับประมูลของเก่านิคมพัฒนา
รับประมูลของเก่าเขาชะเมา
รับประมูลของเก่าบ้านฉาง
รับประมูลของเก่าปลวกแดง
รับประมูลของเก่าวังจันทร์
รับประมูลของเก่าแกลง
รับประมูลของเก่าเมืองชลบุรี
รับประมูลของเก่าเกาะจันทร์
รับประมูลของเก่าบางละมุง
รับประมูลของเก่าบ่อทอง
รับประมูลของเก่าบ้านบึง
รับประมูลของเก่าพนัสนิคม
รับประมูลของเก่าพานทอง
รับประมูลของเก่าศรีราชา
รับประมูลของเก่าสัตหีบ
รับประมูลของเก่าหนองใหญ่
รับประมูลของเก่าเกาะสีชัง
รับประมูลของเก่าเมืองสมุทรสาคร
รับประมูลของเก่ากระทุ่มแบน
รับประมูลของเก่าบ้านแพ้ว
รับประมูลของเก่ามหาชัย
รับประมูลของเก่าเมืองสมุทร
รับประมูลของเก่าอัมพวา
รับประมูลของเก่าบางคนที
รับประมูลของเก่าเมืองราชบุรี
รับประมูลของเก่าบ้านคา
รับประมูลของเก่าจอมบึง
รับประมูลของเก่าดำเนินสะดวก
รับประมูลของเก่าบางแพ
รับประมูลของเก่าบ้านโป่ง
รับประมูลของเก่าปากท่อ
รับประมูลของเก่าวัดเพลง
รับประมูลของเก่าสวนผึ้ง
รับประมูลของเก่าโพธาราม
รับประมูลของเก่าเมืองฉะเชิงเทรา
รับประมูลของเก่าคลองเขื่อน
รับประมูลของเก่าท่าตะเกียบ
รับประมูลของเก่าบางคล้า
รับประมูลของเก่าบางน้ำเปรี้ยว
รับประมูลของเก่าบางปะกง
รับประมูลของเก่าบ้านโพธิ์
รับประมูลของเก่าพนมสารคาม
รับประมูลของเก่าราชสาส์น
รับประมูลของเก่าสนามชัยเขต
รับประมูลของเก่าแปลงยาว
รับประมูลของเก่าเมืองนครนายก
รับประมูลของเก่าปากพลี
รับประมูลของเก่าบ้านนา
รับประมูลของเก่าองครักษ์
