เปรียบเทียบข้อดี-ข้อเสีย การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และนิติบุคคลอาคารชุด
24 กุมภาพันธ์ 2565
ผู้ชม 202 ผู้ชม
ต้องการหาทนาย หาทนายว่าความใน เพื่อดูแลคดีของท่าน หรือมีข้อสอบถามปรึกษาทนายเกี่ยวกับคดีความต่างๆ ที่ทำให้คุณเป็นกังวล เราทีมทนายที่สุดยอด พร้อมให้คำปรึกษาและรับทำคดี เช่น ต้องการหาทนายความ คดีที่ดิน คดีอย่าร้าง การรับบุตรบุญธรรม คดีความต่างๆ เรามีทีมงานที่พร้อมให้บริการปรึกษา รับว่าความ คดีที่ดิน มรดก และคดีต่างๆ ด้วยทีมทนาย
บริการปรึกษากฎหมายทนายความ
เปรียบเทียบข้อดี-ข้อเสีย การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และนิติบุคคลอาคารชุด
"เปรียบเทียบข้อดี-ข้อเสีย การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และนิติบุคคลอาคารชุด โดยพิสิฐ ชูประสิทธิ์ นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้าน
ผมได้มีโอกาสแลกเปลี่ยนข้อคิดเห็นกับ "ประธานคณะทำงาน" ในฐานะฝ่ายรับผิดชอบงานจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" แห่งหนึ่งในประเด็นขั้นตอนการจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ตามความของกฎกระทรวงการจดทะเบียนจัดตั้ง และระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง พ.ศ. 2545 ว่าด้วยการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น ออกโดยอาศัยอำนาจ ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543
"ประธานคณะทำงาน" ออกปากเปรยกับผมว่าขั้นตอนการจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ภายใต้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2523 ในทางปฏิบัติกระทำด้วยความยากลำบาก ซึ่งอาจเป็นผลทำให้กระบวนการจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" โดยผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ไม่ประสบความสำเร็จเป็นไปด้วยโอกาสค่อนข้างสูง มีสาเหตุหลายประการ อาทิ
1. ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่สนใจรวมตัวกันจดทะเบียนจัดตั้ง ""นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร""
2. มติของการประชุมใหญ่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร จำเป็นต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนที่ดินจัดสรรแปลงย่อยทั้งหมด
3. มติของการประชุมใหญ่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร จำเป็นต้องเห็นชอบกับข้อบังคับ การเลือกตั้งตัวแทนสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ในฐานะ ""คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร"" ตามจำนวนกำหนดของข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และการแต่งตั้งตัวแทนยื่นคำขอจดทะเบียนจัดตั้ง ""นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร"" กับพนักงานเจ้าหน้าที่ ""กรมที่ดิน""
4. กรณีเป็นโครงการจัดสรรที่ดิน ตามประกาศคณะปฏิบัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไม่มีสิทธิรับเงินกองทุนบำรุงรักษาสาธารณูปโภค จำนวน 7% ของมูลค่าการก่อสร้างสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการ ได้รับอนุญาตจากผู้จัดสรรที่ดิน
5. ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการจัดสรรที่ดินตามประกาศคณะปฏิบัติ ฉบับที่ 286 ซึ่งซื้อกรรมสิทธิ์ในที่ดินจัดสรรกับผู้จัดสรรที่ดินมากกว่า 10 ปี รู้สึกชินชากับการอยู่อาศัยในโครงการจัดสรรที่ดินโดยไม่ต้องชำระเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ หรืออาจชำระบ้างแต่เป็นเงินจำนวนไม่มาก เพียงพอที่จะชำระค่าไฟฟ้าถนนและซอย รวมทั้งค่าจ้างพนักงานรักษาความปลอดภัยเพียงไม่กี่คน
ถ้าจดทะเบียนจัดตั้ง ""นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร"" ขึ้นมาตามกฎหมายแล้ว บุคคลเหล่านั้นมองว่า การไม่ชำระเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ""มีบทกำหนดโทษ"" ต่อสมาชิกผู้ค้างชำระทั้ง ค่าปรับ ชำระช้ากว่ากำหนด การถูกงดการให้บริการสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ ตลอดจนถูกอายัดโฉนดที่ดินจัดสรร โดยพนักงานเจ้าหน้าที่ ""กรมที่ดิน"" เป็นต้น
อยู่อาศัยในที่ดินจัดสรรแบบเดิมๆ ไม่จำเป็นต้องจ่ายหรืออาจจ่ายบ้าง ไม่จ่ายบ้างก็สามารถกระทำได้
ทั้งหมด ทั้ง 5 ข้อข้างต้นเป็นเสียงสะท้อนจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ในฐานะ ""ประธานคณะทำงาน"" ได้เปรยไว้กับผม
"ประธานคณะทำงาน" สอบถามกับผมว่า ทำไมโครงการจัดสรรที่ดินซึ่งได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินทั้งตามประกาศคณะปฏิบัติ ฉบับที่ 286 และพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2523 ไม่นำรูปแบบของการจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลอาคารชุด" ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาเป็นแนวทางการจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร"
ทั้งง่ายและสะดวกต่อทั้งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและผู้จัดสรรที่ดิน ทั้งนี้เนื่องจากไม่จำเป็นต้องดำเนินการตามกฎกระทรวงและระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง พ.ศ. 2545 แต่อย่างใด
โดยมอบหมายงานการจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ให้แก่ผู้จัดสรรที่ดินเป็นฝ่ายดำเนินการในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินจัดสรรและหรือสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแปลงแรกหรือรายแรก พร้อมทั้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายต่อไปหรือแปลงต่อไป ชำระเงินค่าบำรุงรักษา สาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ ให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
สำหรับที่ดินแปลงใดซึ่งผู้จัดสรรที่ดินยังไม่สามารถจำหน่ายหรือจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลภายนอกก็ให้ผู้จัดสรรที่ดิน ชำระค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ พร้อมเงินกองทุนให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไปก่อน แล้วค่อยเรียกเก็บเงินจำนวนดังกล่าวในภายหลังเมื่อผู้จัดสรรที่ดินได้ขายและจดทะเบียนโอนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรที่ดิน
ถามผมว่า แนวทางดังกล่าวนี้มี "ข้อดี" และ "ข้อเสีย" กับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและผู้จัดสรรที่ดินอย่างไรบ้าง
"ข้อดี" ที่เกิดต่อ "ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร" มีดังนี้
1. ไม่จำเป็นต้องประชุมผู้ซื้อที่ดินจัดสรร เพื่อขอมติที่ประชุมอนุมัติจดทะเบียนจัดตั้ง ""นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร"" ประหยัดเวลาและค่าใช้จ่าย
2. ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและ หรือสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งต้องจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงของตนเอง มีหน้าที่ชำระเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กับผู้จัดสรรที่ดินผ่านผู้จัดสรรที่ดินเพื่อนำเข้าฝากบัญชีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต่อไป
3. ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและ หรือสิ่งปลูกสร้าง จะได้รับเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะพร้อมเงินกองทุนจากผู้จัดสรรที่ดินกับแปลงที่ดินจัดสรรซึ่งยังไม่ได้ขายกรรมสิทธิ์หรือจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้บุคคลภายนอกเต็มจำนวน
4. ลดความเสี่ยงที่ผู้จัดสรรที่ดินปล่อยปละละเลยการบำรุงดูแลรักษาสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะของผู้จัดสรรที่ดินที่มีต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและ หรือสิ่งปลูกสร้างทั้งในปัจจุบันและอนาคต
5. โครงการจัดสรรที่ดินและนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร มีเงินกองทุนและค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะ อย่างพอเพียงในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ
6. กำหนดให้มี ""ผู้จัดการ"" ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโดยให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายแรกเป็นผู้อนุมัติ ""หนังสือปลอดหนี้"" การปลอดหนี้ค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะและกองทุนของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร รวมถึงผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายต่อไปซึ่งจะขายหรือจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินจัดสรรและ หรือสิ่งปลูกสร้างไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ""กรมที่ดิน""
7. กำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินจัดมีการประชุมผู้ซื้อที่ดินจัดสรรภายหลังครบกำหนด 6 เดือน นับตั้งแต่วันจดทะเบียนจัดตั้ง ""นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร"" กับพนักงานเจ้าหน้าที่ ""กรมที่ดิน"" ด้วยคะแนนเสียงซึ่งเป็น ""องค์ประชุม"" จำนวนไม่น้อยกว่าหนึ่งในสามของคะแนนเสียงหรือจำนวนที่ดินจัดสรรแปลงย่อยเพื่อพิจารณาเลือกตั้ง ""คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร"" แถลงงบรายรับและรายจ่ายการบริหารงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรและขออนุมัติการให้สัตยาบันในนิติกรรมและสัญญาในช่วงการบริหารงานที่ผ่านมา เป็นต้น
ส่วน "ข้อเสีย" ซึ่งจะเกิดต่อ "ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร" ผมเห็นว่า "ไม่มี" ถ้าจะมีผมเห็นมีข้อเดียว ได้แก่ การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรรและ หรือสิ่งปลูกสร้างกับผู้จัดสรรที่ดินแล้วไม่มีเงินชำระค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ และกองทุนให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรกับผู้จัดสรรที่ดิน ทางแก้ไขปัญหาข้างต้น ผู้จัดสรรที่ดินจำเป็นต้องไปติดตามเงินจำนวนดังกล่าวกับผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในภายหลังก็ได้
คราวนี้มาดู "ข้อดี" ของผู้จัดสรรที่ดินกันบ้าง
1. ผู้จัดสรรที่ดินไม่จำเป็นต้องมีหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ เนื่องจากเป็นอำนาจหน้าที่ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร โดยนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นฝ่ายดูแลรับผิดชอบแทนทั้งหมด
2. ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่จ่ายหรือชำระค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ และกองทุนเฉพาะแปลงที่ดินซึ่งยังไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้บุคคลภายนอกเท่านั้น
3. ผู้จัดสรรที่ดินไม่ต้องกังวล ปวดเศียรเวียนเกล้ากับการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น และการไม่จดทะเบียนรับโอนที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการโดยผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นในอนาคต
4. ภาระหน้าที่ความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะเป็นหน้าที่ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรดูแลเรื่องดังกล่าวแทน
5. หมดปัญหา หมดห่วงเรื่องการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ ให้เป็นสาธารณะประโยชน์ ประหยัดงบประมาณบริหารราชการแผ่นดินของประเทศ
สำหรับ "ข้อเสีย" ที่มีต่อผู้จัดสรรที่ดิน มีดังนี้
1. ต้องหาเงิน ควักกระเป๋าจ่ายค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะและกองทุนกับแปลงที่ดินซึ่งยังไม่สามารถจำหน่ายขายโอนกรรมสิทธิ์ ให้บุคคลภายนอกให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
2. ขาดความเชื่อมั่นว่า ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร (จำนวนแปลงย่อยมากและเป็นโครงการจัดสรรที่ดินขนาดใหญ่) จะบริหารสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะได้เป็นอย่างดีและมีประสิทธิภาพเท่าผู้จัดสรรที่ดิน
3. ไม่สามารถส่งตัวแทนของผู้จัดสรรที่ดิน เข้าไปดำรงตำแหน่ง ""คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร"" ในการบริหารสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ แต่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจำเป็นต้องให้สิทธิผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายอื่น สามารถตรวจสอบผลการบริหารและดำเนินงาน ตลอดจนบัญชีรายรับและรายจ่ายได้ตลอดเวลาและทุกโอกาสที่มีการร้องขอเป็นหนังสือมายังนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
4. ไม่สามารถดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งอันอาจเกิดผลประโยชน์ต่อการพัฒนาที่ดินจัดสรรในแผนผังโครงการ ซึ่งได้รับการจดทะเบียนจัดตั้ง ""นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร"" ต่อไปได้
ภายหลังจาก ""ประธานคณะทำงาน"" กับผมได้อภิปรายแลกเปลี่ยนความคิดเห็นเรื่องดังกล่าวข้างต้น
"ประธานคณะทำงาน" มีความเห็นสนับสนุนกับความคิดเห็นการจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ในลักษณะของการจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลอาคารชุด" เพราะมีข้อดีมากกว่าข้อเสีย
"ผู้จัดสรรที่ดิน" ในบริษัทจดทะเบียนตลาดหลักทรัพย์ส่วนใหญ่ตอบเช่นเดียวกับ "ประธานคณะทำงาน" แสดงความคิดเห็นสนับสนุนแนวความคิดเห็นของ "ประธานคณะทำงาน"
